法律事实≠客观事实
检察日报2000年06月29日
　　实事求是是唯物主义的重要原则，尊重客观事实显然是这一原则
的必然要求。但是这一原则如果被不恰当地滥用，就会导致始料所不
及的后果。在法律实践中，错把法律事实当做客观事实来认识与评价，
就是一个典型例证。
　　哲学上的客观事实，既已存在，就是不以人的意志为转移的客观
存在。法律事实，则只是人们能够认识或已经认识的具有法律意义的
事实，而不是完全客观的事实。案件本身是客观事实，人们所面对的
案情，都不过是警察、检察官、法官乃至律师依照法律程序竭力恢复
的案件真实情况而已。人们所获得的“事实”，只是无限接近于客观
事实的“法律事实”，而不是客观事实本身。由于证据的限制，有的
案件的真相——客观事实，根本甚至永远都不可知。警察、检察官、
法官除了根据法律程序采集和运用法律证据来证明、再现案件事实之
外，就只能是根据其主观的臆想，而离开证据的臆想，绝对是不可靠
的。因此，证据就成为了司法官员作出法律决定的惟一凭据。只有证
据才是司法官员无限接近客观事实的途径，任何脱离证据的臆想，至
多只是寻找证据的先导，而不是证据本身，也不是法律事实。因而，
我们必须反对不顾证据的“实事求是”，因为那才是真正的“不实事
求是”。
　　离开证据所证明的法律事实去寻求所谓的客观事实只能是主观臆
想。表面看似乎是在寻求实事求是，然而却实在是对实事求是的误解
。因为实事求是在法律上的体现只能是搜集证据并根据证据最大限度
地恢复案件事实，然后，根据这种被证据所证明的“事实”来作出判
定。这里的“事实”是最接近客观事实的法律事实，而不是客观事实
本身。这正是唯物主义认识论关于认识的无限性与可知论的辩证统一
和在法律领域的具体运用。
　　在司法活动中，“以事实为根据，以法律为准绳”，是一个极为
重要的原则。这一原则中的“事实”一词，所指的也只能和只应是法
律事实，而不是客观事实。“以事实为根据，以法律为准绳”的原则，
是实事求是哲学原则在法学领域中的具体运用。它与实事求是原则在
不同的层面上成立，具有并不相同的意义，不可随意地将二者等同起
来，否则，就有可能从坚持实事求是的原则出发，以违背实事求是的
结果告终。司法官员在司法活动中只能寻求法律事实，而不能冀望对
于不属于法律事实的所谓“客观事实”的找寻，做无用之功，否则，
不仅事倍功半，严重者甚至会导致冤假错案的发生，使法律被扭曲，
破坏法治。



河北省人民政府


河北省城市房地产开发经营管理规定修正案


（2007年4月9日河北省人民政府第80次常务会议审议通过 2007年4月22日河北省人民政府令[2007]第5号公布 自公布之日起施行）　



一、删去第十七条。

二、删去第三十二条中的“第十四条”。

三、第三十三条调整为第三十一条。

四、根据以上修改，对本规定有关条文的顺序作相应调整。


附：河北省城市房地产开发经营管理规定（2007年修正本）（2004年5月10日河北省人民政府第26次常务会议审议通过 2004年5月15日河北省人民政府令[2004]第3号公布 2004年7月1日起施行 根据2007年4月9日河北省人民政府第80次常务会议审议通过 2007年4月22日河北省人民政府令[2007]第5号公布 自公布之日起施行的《河北省城市房地产开发经营管理规定修正案》修正）

第一章 总则

第一条 为规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规，结合本省实际，制定本规定。

第二条 在本省行政区域内从事房地产开发经营和实施房地产开发经营管理，适用本规定。

第三条 本规定所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设和房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第四条 从事房地产开发经营和实施房地产开发经营管理，应当遵循经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第五条 房地产开发主管部门应当会同有关部门，建立健全房地产市场信息系统和房地产开发企业信用档案制度，定期公布房地产市场的供求信息和房地产开发企业的基本情况及诚信经营情况。

第六条 省人民政府建设行政主管部门负责全省房地产开发经营的监督管理工作。

设区的市和县（市）人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营的监督管理工作。

县级以上人民政府土地行政主管部门以及发展和改革、规划、工商行政管理等有关部门，按照规定的职责，负责与房地产开发经营有关的管理工作。

第七条 县级以上人民政府有关部门应当依照国家和本省有关规定，对房地产开发企业的资质、房地产开发项目的审批，以及房地产开发企业执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度、业主工程款支付担保制度的情况实施监督。

第二章 房地产开发企业

第八条 设立房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请进行注册登记。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。房地产开发主管部门应当自收到工商行政管理部门的征求意见函之日起5个工作日内，出具书面意见。

第九条 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

（一）注册资本金在五百万元以上；

（二）有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，二名以上持有资格证书的专职会计人员，一名以上持有资格证书的专职统计人员。

第十条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：

（一）营业执照复印件；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）法定代表人的身份证明；

（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同；

（六）企业办公用房的房屋所有权证明或者房屋租赁合同。

第十一条 房地产开发企业资质等级的核定和管理，依照国务院建设行政主管部门的规定执行。

未取得资质证书的，不得从事房地产开发经营活动。

第十二条 房地产开发企业应当依照下列规定承担相应的房地产开发项目，不得越级承揽项目：

（二）一级资质的房地产开发企业承担开发项目的规模不予限制；

（二）二级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过二十五万平方米；

（三）三级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十五万平方米；

（四）四级资质和暂定资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十万平方米。

第三章 房地产开发建设

第十三条 房地产开发主管部门应当根据城市规划、土地利用总体规划和房地产市场的供求情况，会同有关部门编制本行政区域的房地产开发规划，报同级人民政府批准。并根据批准后的房地产开发规划，会同规划、土地等行政主管部门，拟定本行政区域的房地产开发年度计划，纳入当地国民经济和社会发展计划，按照规定的程序组织实施。

第十四条 房地产开发企业必须自取得土地使用权之日起15日内，向项目所在地的房地产开发主管部门领取房地产开发项目手册。

房地产开发企业应当按规定将房地产开发项目建设过程中的下列事项如实记录在房地产开发项目手册中，并分别于每年的6月底和12月底前送房地产开发主管部门备案：

（一）项目的性质、规模和开发期限；

（二）经批准的规划设计方案；

（三）资本金到位和开发建设投资完成情况；

（四）拆迁补偿安置情况；

（五）开工日期和建设进度情况；

（六）按规定应当记录的其他事项。

第十五条 房地产开发企业筹集的房地产开发项目资本金占项目总投资的比例，经济适用住房项目不得低于百分之二十，其他房地产开发项目不得低于百分之三十五。并专项用于房地产开发项目的建设，接受有关部门的监督管理。

鼓励房地产开发企业实行业主工程款支付担保制度。

第十六条 房地产开发企业在房地产开发项目建设过程中，不得擅自变更项目和用地的性质、规模及规划设计。确需变更的，应当依法报原批准机关批准。

第四章 房地产经营

第十七条 转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，受让人应当具有相应的房地产开发企业资质，其筹集的资本金占项目剩余投资总额的比例，经济适用住房项目不得低于百分之二十，其他房地产开发项目不得低于百分之三十五。

第十八条 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托具有相应资质的房地产中介服务机构销售商品房。

房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，双方当事人应当签订书面委托合同。合同应当载明委托期限、委托权限以及双方当事人的权利和义务。

第十九条 商品房的销售价格，可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积计价或者按建筑面积计价。

商品房的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

第二十条 计算商品房的面积，应当执行国务院建设行政主管部门和有关部门公布的《房产测量规范》及其他有关规定。

第二十一条 房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

未取得商品房预售许可证明的，不得预售商品房。

第二十二条 房地产开发企业预售商品房，应当向房屋购买人出示商品房预售许可证明。

商品房预售广告应当载明商品房预售许可证明的批准文号。

第二十三条 房地产开发企业预售商品房所得的款项，必须按规定用于该房地产开发项目的建设。

第二十四条 房地产开发企业现售商品房，应当向房屋购买人出示下列文件：

（一）房地产开发企业的营业执照；

（二）房地产开发企业的资质证书；

（三）土地使用权证书；

（四）建设工程规划许可证和施工许可证；

（五）竣工验收的备案证明。

第二十五条 销售商品房时，房地产开发企业必须将建设工程设计方案及住宅小区各项公共服务设施的建筑面积、用地面积和承诺事项，在项目所在地或者销售地点进行公示，并不得对商品房的质量、面积、性能和周围环境等情况作引人误解的虚假宣传。

第二十六条 销售商品房设有样板房的，房地产开发企业应当说明实际交付商品房的质量、设施、装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

第二十七条 销售商品房时，双方当事人应当按照国务院有关部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本签订书面合同。

第二十八条 商品房交付使用时，房地产开发企业必须向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当载明保修范围、保修期限和保修单位等内容。商品房在保修范围和保修期限内发生质量问题的，房地产开发企业应当依法履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并具体载明使用注意事项。

第二十九条 在商品房保修期内，房地产开发企业因对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第三十条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以委托具有相应资质的建设工程质量检测单位进行检测。经检测确认主体结构质量不合格的，购买人有权退房，其检测费用由房地产开发企业承担；经检测确认主体结构质量合格的，其检测费用由购买人承担。

第五章 法律责任

第三十一条 房地产开发主管部门及其他有关部门的工作人员违反本规定，有下列行为之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）对房地产开发企业未按规定核发资质证书的；

（二）向不具备商品房预售条件的房地产开发企业发放商品房预售许可证明的；

（三）因未依法履行监督职责造成严重后果的；

（四）其他滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的行为。

第三十二条 房地产开发企业违反本规定第二十五条和第二十八条第一款规定的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门予以警告，责令限期改正。逾期不改正的，对有违法所得的，处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款，但最高不得超过三万元；对没有违法所得的，处以一千元以上一万元以下的罚款。

第六章 附则

第三十三条 城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。

第三十四条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，参照本规定执行。

第三十五条 本规定自2004年7月1日起施行。