锦州市城市房屋拆迁管理办法
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锦州市城市房屋拆迁管理办法
2004年锦州市人民政府令第3号
《锦州市城市房屋拆迁管理办法》已经2004年3月16日市政府第5次常务会议通过，现予发布，自2004年4月1日起施行。
市长
二○○四年三月二十五日
锦州市城市房屋拆迁管理办法
第一章总则
第一条为加强城市房屋拆迁管理，保障城市建设项目顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《辽宁省城市房屋拆迁管理办法》，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条凡在我市城市规划区内国有土地上拆迁房屋及其附属物，并需要对被拆迁人补偿、安置的，均执行本办法。
第三条拆迁人应当依照本办法，对被拆迁人以及房屋承租人给予补偿和安置；被拆迁人以及房屋承租人应当在规定的搬迁期限内搬迁。
第四条市城市建设行政主管部门是我市城市房屋拆迁的行政管理部门。
市规划、公安、房产、工商、司法、文化、环保等有关部门应当依照本办法规定，互相配合，保证城市房屋拆迁管理工作的顺利进行。
市土地行政管理部门负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。
第二章拆迁管理
第五条拆迁房屋的单位取得《房屋拆迁许可证》后，方可实施拆迁。
第六条拆迁房屋的单位，应当持下列资料向市房屋拆迁行政管理部门提出申请：
（一）建设项目批准文件；
（二）建设用地规划许可证；
（三）拆迁范围红线图和建设项目规划图；
（四）国有土地使用权批准文件；
（五）拆迁计划和拆迁方案；
（六）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金存款证明；
（七）法律、法规和规章规定的其他资料。
市房屋拆迁行政管理部门应当自接到拆迁申请之日起30日内对申请事项进行审查，作出批准拆迁或者不批准拆迁的决定。批准拆迁的，颁发《房屋拆迁许可证》。
拆迁人应当按照《房屋拆迁许可证》规定的拆迁范围和拆迁期限实施拆迁。不得自行改变拆迁范围和延长拆迁期限。确需改变拆迁范围的，应当报市规划行政管理部门调整建设用地规划，重新办理《房屋拆迁许可证》。确需延长拆迁期限的，应当在拆迁期限届满15日前向市房屋拆迁行政管理部门提出延期拆迁申请；市房屋拆迁行政管理部门应当自收到延期申请之日起10日内给予答复。
第七条拆迁人应当将拆迁补偿安置资金存入其在银行开设的专门帐户,全部用于拆迁补偿和安置，不得挪用、抽逃。市房屋拆迁行政管理部门在核发《房屋拆迁许可证》前，应当与拆迁人、出具拆迁补偿安置资金证明的银行签订拆迁补偿安置资金使用监管协议，明确拆迁补偿安置资金的使用程序以及违反协议的法律责任。
第八条拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。
拆迁工作人员应当接受专业培训、考核，取得房屋拆迁行政管理部门核发的资格证书后方可从事拆迁业务。
拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并签订委托合同，报市房屋拆迁行政管理部门备案。被委托的拆迁单位按照省物价行政管理部门规定标准收取拆迁劳务费。
被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
第九条拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
（一）新建、改建、扩建房屋；
（二）迁入、分立户口；
（三）租赁房屋；
（四）改变房屋和土地用途。
房屋拆迁行政管理部门应当就前款所列事项，书面通知规划、公安、房产、土地、工商等部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停办理期限为6个月。拆迁人需要延长期限的，必须经市房屋拆迁行政管理部门批准，延长期限不得超过6个月。
因特殊情况确需迁入户口的，当事人应当报请市房屋拆迁行政管理部门同意后，到公安部门办理入户手续。
第十条拆迁实施前，市房屋拆迁行政管理部门应当将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限、拆迁期限、过渡期限、安置地点、补偿方式、补偿标准等以房屋拆迁公告形式予以公布，并应与拆迁人共同向被拆迁人做好宣传解释工作。
第十一条拆迁人与被拆迁人应当按照本办法的规定，签订补偿安置协议。实行货币补偿的协议中应当约定货币补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限和违约责任以及当事人认为需要约定的其他内容；实行产权调换的，协议中应当约定产权调换房屋面积和安置地点、产权调换差价款金额和支付期限、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、搬迁补助费的金额及支付期限、对原房屋承租人的安置、违约责任以及当事人认为需要约定的其他内容。
拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立补偿安置协议。
拆迁补偿安置协议应当使用省拆迁管理部门会同工商行政管理部门制定的规范文本。
第十二条房屋拆迁行政管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议应当经公证机关公证。房屋拆迁管理部门应当就被拆迁房屋的有关事项办理证据保全。
第十三条拆迁补偿安置协议订立后，拆迁人应当在30日内到市房屋产权监理部门依法办理被拆迁房屋产权注销手续。
第十四条拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第十五条拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由市房屋拆迁行政管理部门裁决。市房屋拆迁行政管理部门是被拆迁人的，由市人民政府裁决。裁决机关受理申请后，应当向当事人出具书面受理凭证。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起60日内向行政复议机关申请复议，也可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。
第十六条被拆迁人或者房屋承租人在本办法第十五条第一款裁决作出的搬迁期限内拒绝搬迁的,由市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由市房屋拆迁行政管理部门申请人民法院强制拆迁。
市人民政府责成有关部门强制拆迁的，市房屋拆迁行政管理部门应当提前10日书面通知被拆迁人。
强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。经市房屋拆迁行政管理部门审核同意，拆迁人应当按照本办法规定的补偿标准为被强制拆迁房屋的被拆迁人提供安置房屋，强制拆迁后，不再对被拆迁人另行补偿、安置。
第十七条房屋拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙及文物古迹的，依照有关法律、法规的规定办理。
第十八条市房屋拆迁行政管理部门应当按照《中华人民共和国档案法》及城市建设档案管理规定，整理、保管好拆迁档案资料，并向社会提供服务。
拆迁人应当及时整理好拆迁档案资料，在完成拆迁后30日内向市房屋拆迁行政管理部门移交拆迁档案资料。
第三章拆迁补偿与安置
第十九条拆迁有产权证的房屋（含简易房屋），拆迁人应当依照本办法规定对被拆迁人给予补偿。房屋由拆迁人拆除。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，由使用人在拆迁公告公布的拆迁期限内自行拆除。逾期不拆的，由拆迁人拆除，以料顶工。拆除未超过批准期限的临时建筑，对使用人按照该建筑物的重置价格结合剩余使用期限给予补偿。
第二十条房屋拆迁实行货币补偿、产权调换两种补偿方式。除本办法另有规定外，被拆迁人有权选择拆迁补偿方式。
市房地产评估专家委员会（以下简称评估委员会），根据城市住宅房屋的类区、用途、建筑结构、环境以及房地产市场交易价格等因素确定住宅房屋货币补偿指导价格，经市政府批准，每年定期公布一次。
房地产评估机构（以下简称评估机构）结合被拆迁住宅房屋的结构、用途、成新、楼层、朝向、环境、使用率等因素评估确定被拆迁住宅房屋的补偿面积单价，计算被拆迁住宅房屋的补偿金额。被拆迁住宅房屋的补偿面积单价低于住宅房屋货币补偿指导价格的，由拆迁人按照住宅房屋货币补偿指导价格计算补偿金额。
评估委员会由市房屋拆迁行政管理部门聘请3名以上国家注册的房地产估价师组成。
房屋拆迁评估，由市房屋拆迁行政管理部门考核确定的具备三级以上资质，业绩、信誉好的评估机构担任。
第二十一条拆迁人或者被拆迁人对评估机构的评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起5日内申请评估委员会裁定。评估委员会接到申请后，应当对评估机构所采用的评估依据、评估方法和计算过程等进行审核，作出裁定。
评估委员会裁定原评估结果有效的，裁定费用由异议方承担；原评估结果无效的，裁定费用由原评估机构承担。
第二十二条被拆迁房屋的用途，依据房屋产权证记载的用途确定；有异议的，按照房屋产籍资料记载的设计用途确定。
房屋拆迁前产权发生转移但未履行变更登记手续的，或者有规划批准文件未办理产权产籍登记的，或者房屋产权证记载面积与实际不符的，当事人应当申请市房屋产权监理部门认定处理。
市房屋产权监理部门应当在收到当事人申请后5个工作日内出具认定书。
第二十三条拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
第二十四条拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，被拆迁人可以选择货币补偿或者产权调换。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。
第二十五条拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报市房屋拆迁行政管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
第二十六条拆迁设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人重新设定抵押权或者达成债务清偿协议的，拆迁人应当按照当事人达成的协议对被拆迁人给予货币补偿或者实行产权调换；抵押人和抵押权人不能重新设定抵押权或者不能达成债务清偿协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行货币补偿，并将补偿款向公证机关办理提存。
第二十七条拆迁生产、经营性房屋，拆迁人应当向被拆迁人支付综合补助费（包括设施拆装费、设施及货物运输费、通信设施迁移费、停产停业期间从业人员的生活补助费、租房补助费以及拆除后无法恢复使用的设备的重置费）。
综合补助费按照生产、经营性房屋的建筑面积计算，每月每平方米35元。居住兼营业的房屋按建筑面积的二分之一计算综合补助费。
实行房屋货币补偿的，综合补助费按6个月支付；实行房屋产权调换的，综合补助费按过渡期限支付。
被拆迁人将房屋租给他人生产、经营的，拆迁人应当支付给房屋承租人6个月的综合补助费，被拆迁人不享受综合补助费。
第二十八条拆迁执行政府规定租金标准的公有房屋，实行货币补偿的，按照下列方式进行补偿：
（一）拆迁住宅房屋，涉及平房的，对被拆迁人按照被拆迁房屋市场评估价格的15%给予补偿，对房屋承租人按照被拆迁房屋市场评估价格的85%给予补偿；涉及楼房的，对被拆迁人按照被拆迁房屋市场评估价格的25%给予补偿，对房屋承租人按照房屋市场评估价格的75%给予补偿。拆迁的住宅房屋经批准改变用途、执行协议租金的，涉及平房的，对被拆迁人按照被拆迁房屋市场评估价格的20%给予补偿，对房屋承租人按照被拆迁房屋市场评估价格的80%给予补偿；涉及楼房的，对被拆迁人按照被拆迁房屋市场评估价格的30%给予补偿，对房屋承租人按照被拆迁房屋市场评估价格的70%给予补偿。拆迁住宅房屋均按照本办法第二十九条给予房屋承租人补贴。
（二）拆迁落实宗教政策带户返还的宗教住宅房屋，实行货币补偿的，对被拆迁人按照被拆迁房屋市场评估价格的60%给予补偿；对房屋承租人按照被拆迁房屋市场评估价格的40%给予补偿，并按照本办法第二十九条给予房屋承租人补贴。
（三）拆迁非住宅房屋的，对被拆迁人按照被拆迁房屋市场评估价格的50%给予补偿；对房屋承租人按照被拆迁房屋市场评估价格的50%给予补偿。
第二十九条被拆迁的自住住宅房屋的建筑面积（以产权证记载建筑面积计算），不足45平方米的，拆迁人应当以增加到45平方米为准，对增加的建筑面积部分按照该类区域住宅房屋货币补偿指导价格的50%给予被拆迁人补贴。
私有出租和公有转租的住宅房屋不予补贴。
第三十条用于产权调换的新建住宅房屋应当符合国家住宅设计规范和质量安全标准。各类套型使用面积不得小于：一类34平方米；二类45平方米；三类56平方米；四类68平方米。
第三十一条具有一个产权证，3间以上（含3间）的连脊住宅平房，产权人与其父母或者子女分别立户，房屋具备独立生活条件并按自然间独立生活的，可以分二户处理。
出租或者改变用途的连脊住宅平房不予分户。
第三十二条实行房屋货币补偿的，拆迁人应当将货币补偿款以被拆迁人的名义存入银行。被拆迁人将腾空房屋交由拆迁人拆除后，凭拆迁补偿安置协议书和货币补偿款存单到银行领取现金。
第三十三条实行房屋产权调换的，安置地点应当根据城市规划对拆迁地域的要求和项目性质，按照有利于实施城市规划、旧区改造、兼顾被拆迁人利益的原则确定。
用于产权调换的房屋为期房的，待期房施工图纸设计完成后，按照被拆迁人的搬迁顺序自行选定楼层、楼号。
用于产权调换的房屋可以根据楼层、朝向、位置不同分别定价。
第三十四条拆除用于居住的违章房屋，使用人具备下列全部条件的，由拆迁人按照违章房屋的重置价格给予使用人购房补助：
（一）持有2001年11月1日前迁入的独立户口；
（二）违章房屋用于使用人自住；
（三）使用人在市内他处无合法房屋居住的；
（四）违章房屋檐高2米以上，建筑面积15平方米以上，具备独立生活条件。
拆除用于生产、经营的违章房屋不予补偿，由拆迁人按照房屋建筑面积计算，向房屋使用人支付6个月的综合补助费。
第三十五条居住在违章房屋内的无生活来源、无劳动能力、无法定赡养人的“三无户”，凭区以上民政部门证件并经市房屋拆迁行政管理部门审核后，由拆迁人负责安置住房，产权归拆迁人，使用权不得转让。
第三十六条拆迁住宅房屋，拆迁人应当向被拆迁人支付下列补助费用：
（一）每户搬迁补助费300元；
（二）按照被拆迁房屋建筑面积核定的租房补助费每平方米每月8元（每户每月低于120元的，按照120元计算）；
（三）通讯、电力、有线电视设施等迁移费（按有关部门规定标准执行）。
实行房屋货币补偿的，租房补助费按6个月支付；实行房屋产权调换的，租房补助费按过渡期支付。过渡期不足一个月的，按一个月计算。
被拆迁人将被拆迁住宅房屋租给他人居住的，拆迁人应当支付给房屋承租人搬迁补助费、6个月的租房补助费，被拆迁人不享受搬迁补助费、租房补助费。
第三十七条拆迁国家机关、人民团体、事业单位和其他组织的办公用房屋，拆迁人应当向被拆迁人按照被拆除房屋建筑面积每平方米每月8元的标准支付搬迁和租房补助费。实行货币补偿的，搬迁和租房补助费按6个月支付；实行产权调换的，搬迁和租房补助费按过渡期限支付。
第三十八条实行房屋产权调换的过渡期限为：自被拆迁人迁出之日起，多层住宅建筑规模不足5万平方米的，不得超过18个月；5万平方米以上10万平方米以下的不得超过24个月；10万平方米以上的不得超过30个月。高层建筑过渡期限不得超过30个月。
由于拆迁人的责任延长过渡期限的，应当自延长之日起增加过渡期租房补助费50%。增加的过渡期租房补助费，拆迁人应当自延长之日起按月支付给被拆迁人。
第三十九条拆迁城市规划区内集体土地上的房屋，拆迁人应当办理土地征用手续，将集体土地征为国有土地后方可按本办法实施拆迁。
宅基地上栽植的树木、农作物及房屋附属物等适当作价补偿；檐高2.2米以上且为砖木或者砖混结构的无产权证的房屋，按照重置价格补偿。
第四章法律责任
第四十条违反本办法规定，未取得《房屋拆迁许可证》，擅自实施拆迁的，由市房屋拆迁行政管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处以拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
第四十一条拆迁人违反本办法规定，以欺骗手段取得《房屋拆迁许可证》的，由市房屋拆迁行政管理部门吊销《房屋拆迁许可证》，并处以拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。
第四十二条拆迁人违反本办法规定，有下列行为之一的，由市房屋拆迁行政管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销《房屋拆迁许可证》；因停水、停电、停气给被拆迁人造成损失的，依法给予赔偿：
（一）未按《房屋拆迁许可证》确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；
（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；
（三）擅自延长拆迁期限的。
第四十三条接受委托的拆迁单位违反本办法规定，转让拆迁业务的，由市房屋拆迁行政管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。
第四十四条辱骂、殴打房屋拆迁管理部门工作人员，阻碍房屋拆迁管理部门工作人员执行公务的，由公安部门依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十五条房屋拆迁管理部门违反本办法规定核发《房屋拆迁许可证》以及其他批准文件的，核发《房屋拆迁许可证》以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员由其所在单位或者上级主管机关依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章附则
第四十六条 本办法规定的有关补助费、公有住宅房屋的货币补偿费标准，随着我市经济的发展，经市政府批准，可以适当调整。
第四十七条本办法中下列用语的含义是：
（一）拆迁人，是指取得《房屋拆迁许可证》的单位；
（二）被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人；
（三）房屋承租人，是指与被拆迁人有合法租赁关系的单位或者个人；
（四）拆迁范围，是指房屋拆迁行政管理部门根据建设用地规划许可证和国有土地使用权批准文件确定的房屋拆迁范围；
（五）拆迁期限，是指拆迁许可证确定的拆迁人完成房屋拆迁工作的起止日期；
（六）搬迁期限，是指被拆迁人和拆迁人在拆迁补偿安置协议中约定或者裁决的被拆迁人完成搬迁的期限；
（七）过渡期限，是指拆迁当事人在拆迁补偿安置中约定或者房屋拆迁管理部门在拆迁公告中确定的完成搬迁至回迁的起止日期；
（八）违章建筑，是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证规定建设的建筑物；
（九）临时建筑，是指经城市规划行政主管部门批准，规定有使用期限，到期必须无偿拆除的建筑物；
（十）房屋的附属物，是指房屋的附属建筑和构筑物，如室外厕所、门斗、烟囱、化粪池等；
（十一）货币补偿，是指在拆迁补偿中，被拆迁人放弃产权，由拆迁人根据被拆迁房屋的房地产市场评估价格，用一次性给付货币的形式对被拆迁人进行补偿的行为；
（十二）产权调换，是指拆迁人用自己建造或者购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按照被拆迁房屋的房地产市场评估价格和所调换房屋的房地产市场价格结算调换差价，对被拆迁人进行补偿的行为；
（十三）重置价格，是指上一年重新建造与所拆房屋相同结构、相同质量标准的房屋所支付的材料费、人工费。
第四十八条在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本办法执行。
各县（市）在国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，可根据本地实际，参照本办法制定具体管理办法。
第四十九条本办法由市城乡规划建设委员会负责组织实施。
第五十条本办法自2004年4月1日起施行。市人民政府1992年2月28日以锦政规\[1992\]1号发布、1995年5月22日以锦政规\[1995\]4号修正发布的《锦州市城市房屋拆迁管理暂行办法》同时废止。
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