黑龙江省军区关于印发黑龙江省普通高等学校和高中阶段学校学生军事训练工作实施办法的通知
黑龙江省军区
黑龙江省军区关于印发黑龙江省普通高等学校和高中阶段学校学生军事训练工作实施办法的通知
黑政发〔2008〕61号
大兴安岭地区行政公署，各市、县人民政府，省政府各直属单位，各军分区（哈尔滨警备区、省农垦总局军事部、哈尔滨铁路局人武部），各县（市、区）人武部，各预备役师（旅）、团：
现将《黑龙江省普通高等学校和高中阶段学校学生军事训练工作实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○八年八月十五日
黑龙江省普通高等学校和高中阶段学校学生军事训练工作实施办法
第一章 总 则
第一条 为保证学生军事训练（以下简称学生军训）工作任务的完成，根据《中华人民共和国国防法》、《中华人民共和国兵役法》、《中华人民共和国国防教育法》的有关规定和《教育部、总参谋部、总政治部关于印发〈高级中学学生军事训练教学大纲〉的通知》（教体艺２００３〕１号）、《教育部、总参谋部、总政治部关于印发新修订的〈普通高等学校军事教学大纲〉的通知》（教体艺２００７〕１号）、《教育部、总参谋部、总政治部关于印发〈学生军事训练工作规定〉的通知》（教体艺２００７〕７号）精神，制定本办法。
第二条 本办法适用于教育行政部门、军事机关（指军分区、警备区、军事部，县级人武部，下同）、普通高等学校和高中阶段学校（含普通高中、中等专业学校、技工学校、职业高中，下同），驻军承训部队（含军队院校和武警部队、武警院校，下同），以及与学生军训有关的其他单位。
第三条 开展学生军训工作，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照教育要面向世界、面向未来、面向现代化的要求，注重实际效果，实施分类指导，为国家人才培养和国防后备力量建设服务。
第四条 学生军训工作的任务是：使学生掌握基本军事技能和军事理论，提高思想政治觉悟，激发爱国热情，增强国防观念和国家安全意识，弘扬爱国主义、集体主义和革命英雄主义精神；加强组织纪律性，磨练意志品质，激发战胜困难的信心和勇气；培养艰苦奋斗、吃苦耐劳的作风，树立正确的世界观、人生观和价值观，提高综合素质，为培养合格的社会主义事业建设者、后备兵员和预备役军官奠定坚实的基础。
第五条 教育行政部门、军事机关、普通高等学校、高中阶段学校、驻军承训部队应当遵循统一领导、严格管理、依法施训、按纲施训、科学组训、安全施训的原则，组织开展学生军训工作。
第六条 教育行政部门和军事机关应当加强对学生军训工作的组织领导，各司其职，各负其责，相互支持，密切配合，加强制度建设和检查督导，确保学生军训工作落到实处。省教育厅和省军区司令部、政治部每２年至３年对全省普通高等学校和高中阶段学校学生军训工作进行一次考核评估。
第二章 组织机构与职责
第七条 成立由省政府分管副省长任组长、省军区分管副司令员任副组长，有关部门负责人任成员的全省学生军训工作领导小组。全省学生军训工作领导小组履行下列职责：贯彻执行党中央、国务院、中央军委关于学生军训工作的方针、政策和省委、省政府、省军区有关学生军训工作的指示精神，统筹领导全省学生军训工作，研究制定学生军训工作发展规划与政策，监督检查各地在学生军训中政策法规执行情况，协调和解决学生军训工作中遇到的具体问题。全省学生军训工作领导小组日常工作由省教育厅和省军区司令部负责协调。
第八条 各地市、县（市、区）的学生军训工作，实行属地化管理，应当成立由政府分管领导任组长、军事机关分管副职领导任副组长，有关部门负责人为成员的学生军训工作领导小组。学生军训工作领导小组履行下列职责：贯彻执行党中央、国务院、中央军委关于学生军训的方针政策和党委、政府、军事机关有关学生军训工作的指示精神，组织领导高中阶段学校学生军训工作，指导当地普通高等学校做好学生军训保障工作，协调和解决学生军训工作中遇到的具体问题。各地市学生军训工作领导小组日常工作由地市教育行政部门、军分区（警备区、军事部）司令部负责协调。各县（市、区）学生军训工作领导小组日常工作由县（市、区）教育行政部门、人武部负责协调。
第九条 各级教育行政部门和军事机关应当建立联席会议制度或联合办公制度，定期分析情况，研究问题，提出做好学生军训工作的指导性意见和建议。
第十条 普通高等学校和高中阶段学校要确定一名校领导负责学生军训工作，并成立领导小组，负责制定本校学生军训工作发展规划，定期分析形势，研究解决学生军训工作中的新情况、新问题，适时提出加强和改进学生军训工作的意见和建议，不断推动学生军训工作发展。普通高等学校应当结合实际，独立设置武装部或实行武装部与学校相关内部机构合署办公，下设军事教研室，对外挂学校军事教研室牌子。学校武装部主要负责学生军训工作的统筹计划、组织实施、考核、成绩认定、武器装备管理、兵役动员、人民防空等工作。高中阶段学校要建立相应的学生军训工作机构，学生军训工作机构可与学校内设的体育组合署办公或由体育组兼管，对外挂学校军体组牌子。学校军体组主要负责协调教育行政部门和军事机关组织开展学生军训工作，拟订军训计划，组织实施军训、考核、成绩认定和申报等工作。
第十一条 依据中国人民解放军总参谋部、总政治部《关于加强承担学生军训任务部队官兵教育管理的通知》（政办２００６〕５１号）要求，驻军承训部队要确定具体部门，负责帮训官兵的选拔、培训、教育、管理，并确定一名领导同志和具体工作人员兼管学生军训工作，主要负责与教育行政部门和军事机关的工作联系、协调帮训官兵等任务。帮训官兵在校军训期间，由派出单位和学校共同管理，并接受教育行政部门和军事机关指导、监督、检查。
第十二条 省军区教导大队和空军第一飞行学院主要担负普通高等学校部分军事理论教学和高中阶段学校部分军事知识讲座任务，协助教育行政部门和军事机关培训专（兼）职和聘任军事教师，组织开展军事课教学形势分析和军事理论学术研究，制作军事理论教学课件，编写学生军事技能训练教材，指导学生军事技能训练，制定军事理论教学实施计划，完成教学和其它业务工作。
第三章 军事教学
第十三条 普通高等学校要将军事课教学（含军事理论教学和军事技能训练，下同）作为学生的必修课程，纳入学校教学计划和学籍管理，按教学课时数设定学分，作为学校办学的重要内容，学生考试成绩记入学籍档案；要建立健全军事课教学规章制度，实行规范化管理，确保参加军训人员、教学时间、教学内容、教学质量的落实。军事理论教学：本科学校为３６学时，设２学分；高职高专学校不低于１８学时，设１学分至２学分。军事技能训练时间２周至３周，实际训练时间不得少于１４天，设１学分。
第十四条 高中阶段学校要将军训作为学生的必修内容，纳入学校教学计划，统筹安排，作为学校办学的重要内容，考试成绩记入学籍档案（高级中学考核成绩记入学生成长记录袋）；建立健全学生军训各项规章制度。军事知识讲座：每学期不得少于２学时，可采取上大课或在集中军事技能训练时进行。军事技能集中训练不得少于１周。
第十五条 普通高等学校和高中阶段学校学生军事课所使用的教材由省教育厅负责组织编写审定，并会同省军区司令部、政治部定期组织军事课建设评价检查。
第十六条 各级教育行政部门、普通高等学校和高中阶段学校，每年１２月５日前，将下年度的学生军事技能训练计划和需要派遣军官讲授军事理论课（军事知识讲座）计划报省教育厅，军事机关报省军区司令部。由省教育厅和省军区司令部负责协调审批计划和派遣军官。学校所需帮训官兵按照教官与学生１８０至１００的比例申报计划，带队干部由驻军承训部队自行确定。
第十七条 驻军承训部队要选派思想作风好、能力素质强的优秀官兵担负学生军训任务。帮训官兵派出前要认真学习学生军训有关规定和学生军训大纲，统一内容和标准，提高帮训官兵的政策水平和组训能力；考核不合格者，不得派到学校组织军训。
第十八条 普通高等学校、高中阶段学校和驻军承训部队要严格履行学生军训报批程序，按正规渠道请、派帮训官兵。
第十九条 省军区教导大队、各军分区（哈尔滨警备区、省农垦总局军事部、哈尔滨铁路局人武部）教导队和民兵预备役学生综合训练基地、县（市、区）人武部训练基地及驻军部队训练机构应当为学校实施军事技能训练提供保障，由教育行政部门和军事机关统一计划、协调安排，严禁私自或以营利为目的承训学生。
第二十条 省高校军事教育专业委员会负责组织高校国防教育学术研究和课题立项评审，组织学术交流，编写学生军事理论教材等工作。
第二十一条 各地市、县（市、区）要根据学生军训任务，结合民兵预备役训练基地建设，扩建或新建学生军训基地，实行校园与基地相结合的军训模式，为学校实施规范化军训和完成军训普及任务提供有利条件。
第二十二条 教育行政部门和军事机关要会同发改、物价、卫生等部门，经常对学生军训基地的基础设施、保障条件、日常管理等实施监督检查，严禁不具备条件的训练场地承担学生军训任务。学校要为在基地军训的学生向基地交纳每人每天不低于５．６４元的成本费，主要用于学生住宿、训练器材、水电、聘请军训教官和基础设施维护管理等经费开支。
第二十三条 有严重生理缺陷、残疾和疾病的学生，由市级以上医院出具医疗鉴定证明，经本人申请，学校批准，报教育行政部门和军事机关备案，可减免不适宜参加的技能训练科目。
第二十四条 普通高等学校和高中阶段学校要加强安全管理，预防和处理各类事故，确保安全施训。
第二十五条 有条件的小学、初中学校可以参照高中阶段学校和少年军校军训内容、时间和方法，组织学生开展军训。
第四章 军事教师和派遣军官。
第二十六条 普通高等学校应当按照军事教师与年度招收学生数不低于１５００的比例，配备专（兼）职军事教师。军事教师的选拔，应注重综合素质、专业水平、年龄结构和学历层次，选配德才兼备、热爱军事理论教学工作，具有大学本科以上学历的人员担任。
第二十七条 高中阶段学校应采取专（兼）职与聘任相结合的办法配备军事教师，每７个教学班配１名。各级军事机关应充分发挥职能作用，大力支持高中阶段学校聘任现役人武部干部、基层人武部专职干部、军队自主择业干部和驻军部队现役军官担任军事教师。
第二十八条 省教育厅和省军区司令部、政治部要有计划地对师资队伍进行业务培训，分层次对派遣军官、专（兼）职军事教师、人武部和驻军部队聘任的军事教师进行定期培训。普通高等学校可以采取各种方式，加强对军事教师培训，不断提高军事教师的学历层次和任教能力。
第二十九条 普通高等学校和高中阶段学校要重视军事教师的职称评审工作，将军事教师的职称评审工作纳入学校的教师职称评审系列，作为学校师资队伍建设评估内容；要重视军事教师教学、科研工作，并为其创造良好的工作环境。
第三十条 普通高等学校和高中阶段学校专（兼）职军事教师，经省教育厅和省军区司令部、政治部组成的评审组综合素质考核认证合格后，办理军事教师上岗证书和基层人武部工作证，实行持证上岗任教。聘任军事教师、派遣军官在组织实施军事理论教学和军事技能训练时，均着制式服装；专（兼）职军事教师着预备役服装。普通高等学校和高中阶段学校专（兼）职军事教师的制式服装、领章、帽徽和肩章，由学校负责统一到省军区被装服务供应中心订购配发。
第三十一条 派遣军官应当坚持德才兼备、择优选配、结构合理的原则，严格按照编制数进行选拔和配备。派遣军官应为现役军官并具备下列条件或资格：政治坚定，有较高的理论政策水平和军事素质，较强的组织领导和教学能力，良好的工作作风和军人形象；具有大学本科以上学历，从事教学工作１年以上，胜任军事课教学任务；年龄小于本级职务任职最高年龄３岁以上；身体健康，热爱军事课教学。派遣军官一般从承担学生军训任务的军队院校和省军区所属部队选配，也可以从作战部队择优选调。
第三十二条 派遣军官所在部队除安排派遣军官进行任职培训和在职轮训，以及本级组织的短期集训和轮训外，每年要组织部分派遣军官到军队院校进修任教，提升其军事理论水平和教学能力；组织派遣军官报考军地院校研究生学习深造或参加军地院校硕士学位研究生进修班学习，拓宽知识面，提高学历层次。派遣军官参加培训、学习所需经费，所在部队应给予核销。
第三十三条 派遣军官按照在职军官的管理办法，享受同职级在职军官的各项待遇；由省军区军训办负责统一派遣使用，不得占用派遣军官的员额，从事其他工作；遇有重大军事任务时，经省军区军训办报请省军区司令部批准后，再集中调整使用。
第三十四条 担任普通高等学校军事理论课的派遣军官，其课时补贴参照学校同等专业技术职务教师的补贴标准，即师职参照教授、团职参照副教授、营职参照讲师、连以下职务参照助教的补贴标准；伙食补贴，每人每天２５元；交通补贴，按照公交车实际发生额补贴。上述补贴，均由所在学校给予提供。派遣军官授课期间，所在学校应为其提供必需的办公和教学条件。在异地进行教学的派遣军官，由所在学校提供食宿，核销往返路费。担任高中阶段学校军事知识讲座的派遣军官，其课时、伙食、交通补贴，以及办公和异地授课待遇，参照普通高等学校标准，由所在学校给予保障。
第三十五条 派遣军官的素质考核，按照《中华人民共和国现役军官法》的有关规定组织实施，一般每年考核一次；重点对派遣军官履行职责、军事理论水平、教学能力和取得的成果情况进行考核。对不再适合担任派遣军官的，要及时进行调整。派遣军官实行行政职务与专业技术职务双轨制，行政职务按照现行编制指数执行；专业技术职务按照编制等级指数，参照相应政策标准评定职称。在学生军训、教学和科研中取得的成果，可作为派遣军官评定其专业技术职务的依据。派遣军官参加全军专业技术干部晋职考试和答辩前，所在部队应为其提供学习条件和时间。
第五章 军训保障
第三十六条 中央部（委）所属学校学生军训工作经费由国家财政纳入学校主管部门预算管理，实行综合定额拨款；地方普通高等学校和高中阶段学校组织学生军训所需经费，由各级政府根据学生军训工作的实际予以安排。普通高等学校和高中阶段学校要将学生军训工作经费纳入学校经费部门预算予以保障，并专款专用。不得向参加军训的学生收取费用。普通高等学校生均军训经费标准为１２０元至１５０元，高中阶段学校生均军训经费标准为３０元至５０元。主要用于组织学生大型军训活动，集中训练期间帮训官兵的伙食和往返差旅费，购置训练器材、教材和资料费及驻基地训练成本费，以及业务部门办公经费等。聘请派遣军官授课补贴费、帮训官兵伙食费、往返差旅费均由学校承担。伙食标准每人每天２５元；往返差旅费标准依据《军队差旅费管理规定》执行。
第三十七条 省教育厅和省军区军训办开展相关军训工作经费，应根据工作需要，经省级财政部门审核并纳入有关部门预算，用于军事教师培训、组织会议、大型活动、检查评估、教学调研、学术交流、印刷教材和文件、制作课件、订购资料、差旅费、办公费、工作车辆维修和油料保障等项开支。各地市、县（市、区）教育行政部门和军事机关军训业务经费，经同级财政部门审核并纳入部门预算。
第三十八条 学生训练用枪，由省军区在民兵武器装备中调配。学校按照学生与枪支１５至２０１的比例向省军区提出申请，经省军区批准，进行技术处理后，将不具备实弹射击条件的枪支配发给学生训练使用。技术处理费每支枪不低于１２０元，由学校承担。
第三十九条 普通高等学校学生训练用枪，经军事机关有关部门检查验收，具备保管条件的，可由学校负责保管；但学校必须建有合格的训练枪支存放库室，编配专门的看管人员，实行昼夜值班制度。按照国家和军队的有关规定，定期对看管人员进行政审。暂不具备保管条件的普通高等学校和高中阶段学校学生训练用枪，由军分区（警备区、军事部、县级人民武装部）代管。
第四十条 各级军事机关应当按照民兵武器装备管理有关规定，定期对学生训练枪支存放库室的建设质量、安全管理、看管人员编配及设施配备情况进行验收和检查；定期对学生军训实弹射击枪支弹药的使用管理、弹药消耗等情况进行检查，并将检查情况形成书面材料报省军区军训办。
第四十一条 普通高等学校和高中阶段学校学生军训实弹射击用枪，由省军区在民兵武器装备中调配；射击用弹，按照学生军训大纲规定的训练条件，由省军区从民兵训练弹药中无偿拨给。
第四十二条 普通高等学校和高中阶段学校组织学生军训实施实弹射击，须提前３周向属地军事机关申报，并报教育行政部门备案；经师、旅级以上军事机关批准后，由学校和帮训官兵具体组织实施；在哈尔滨市的学校向省军区司令部申报，并报省教育厅备案。
第四十三条 普通高等学校和高中阶段学校学生军训实弹射击，按每名学生３元／次标准，向射击靶场主管单位交付场地维护管理费、器材消耗费和武器擦拭保养费；实弹射击枪支使用后，学校按规定及时交回，由靶场主管部门负责组织擦拭入库。
第四十四条 统一全省学生军训服装订购渠道，各学校自行与省军区被装供应服务中心订购。
第四十五条 省政府和省军区每２年至３年组织一次学生军训大型活动，所需经费由省教育厅和省军区司令部向省财政申请专项经费予以保障。
第六章 奖励和惩处
第四十六条 各级教育行政部门和军事机关、普通高等学校、高中阶段学校、驻军承训部队依据学生军训有关法规和《学生军事训练工作规定》，对在学生军训工作中成绩显著的单位和个人予以表彰、奖励；对获得学生军训工作研究成果和在比赛中取得优异成绩的单位和个人予以表彰、奖励。
第四十七条 对违反学生军训有关规定的单位和个人，由教育行政部门和军事机关依据国家相关法律、法规和《学生军事训练工作规定》，责令限期改正，并视情节轻重对直接责任人进行批评教育、行政处分或移送司法机关依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第四十八条 本办法由省教育厅和省军区司令部、政治部负责解释。
第四十九条 本办法实施前的有关学生军训工作文件与本办法相抵触的，依据本办法。
第五十条 本办法自发布之日起施行。
宿迁市人民政府关于印发宿迁市物业管理实施细则（试行）的通知
江苏省宿迁市人民政府
宿迁市人民政府关于印发宿迁市物业管理实施细则（试行）的通知
宿政发〔2004〕62号
各县、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
《宿迁市物业管理实施细则（试行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。
宿迁市人民政府
二ＯＯ四年四月二十八日
宿迁市物业管理实施细则（试 行）
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》的规定，结合本市实际情况，制定本细则。
第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本细则。
第三条 本细则所称物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。
第四条 本市行政区域内的各种物业都要逐步建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。
第五条 建筑面积在1万平方米以上的机关、企事业单位办公楼、工业区以及住宅小区都要通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。配套不齐全的，要在当地人民政府组织下，有计划地进行综合整治，提高配套水平，逐步创造条件，实行物业管理。
第六条 零星分散物业（含不达规模的物业，原产权单位已不存在的生活大院、宿舍楼，居民自建房屋等）由所在社区统一管理。可以组建物业公司负责管理，也可以选聘具有资质的物业管理企业实行专业化管理。
第七条 市、县（区）房地产行政主管部门是本市行政区域内的物业管理行政主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
各级地方政府有关部门和单位，应当在各自职责范围内，共同做好有关管理工作。
第二章 业主自治管理
第八条 物业管理区域应按规定建立业主自治管理组织。
业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主多于100户的，可推选业主代表，组成业主代表大会（以下称业主大会）。住宅区一般以每栋或每单元为单位推选1―6名业主代表。
业主代表应是热心公益事业、责任心强、具有一定群众基础、具备一定组织协调能力和议事能力、积极维护业主利益和带头履行业主义务的产权人。业主代表应由业主大会筹备委员会组织推荐候选人，经民主选举产生。
业主大会的议题应提前告知业主或业主代表，业主大会决定的事项应及时在本物业区域内公布。
第九条 业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票，其它物业按照其拥有物业的建筑面积计算，建筑面积100平方米以下房屋为1票，100平方米以上的每满100平方米为1票。
第十条 住宅区内已交付使用的物业建筑面积达到30%，不足50%，但使用已超过1年的，应当参照召开首次业主大会与选举产生业主委员会的程序和办法召开首次临时业主大会，选举产生临时业主委会，临时业主委员会行使业主自治管理相应的权利和义务。
住宅区符合成立业主委员会条件时，应依照条例和本细则规定及时组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
第十一条 首次业主大会（含首次临时业主大会，下同）应当在物业所在地的房地产行政管理部门和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备委员会，负责业主大会筹备工作。
第十二条 首次业主大会筹备委员会负责做好下列工作：
（一）协商确定召开业主大会或业主代表大会的形式、时间、地点和内容；
（二）确定召开业主代表大会的，协商确定业主代表人数，组织推荐业主代表候选人，审查业主代表候选人资格，组织民主选举业主代表，产生的业主代表应当在物业管理区域内公布；
（三）协商业主委员会组成人数，并按业主委员会成员条件推荐业主委员会委员候选人，候选人名单及基本情况应当在物业管理区域内公布；
（四）起草业主委员会选举办法、章程和业主公约草案，并在大会召开前15日发给参加会议的成员征求意见；
（五）做好召开首次业主大会的各项会务准备工作；
（六）主持召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
第十三条 首次业主大会除行使细则中规定的权职外，还应审议通过以下事项：
（一）业主大会和业主委员会议事规则；
（二）业主委员会日常工作权限；
（三）业主委员会选举办法；
（四）物业管理企业的选聘办法；
（五）物业的有关公共管理规定；
（六）选举产生业主委员会。
第十四条 首次业主大会选举产生的业主委员会，经物业所在地街道办事处初审同意后，自选举产生之日起30日内到物业所在地物业管理行政管理部门申请登记确认。业主委员会申请登记确认应当提交下列材料：
（一） 业主委员会登记确认表；
（二） 业主代表、业主委员会选举办法及选票；
（三） 业主大会审议通过的主要事项。
第十五条 业主委员会可以通过推选产生主任1名和副主任若干名，业主委员会不得从事经营活动。
第十六条 业主委员会依据条例的规定履行职责，督促全体业主、使用人遵守物业管理的法规、规章、制度和业主公约；帮助物业管理企业实施本区域的物业管理，配合物业管理企业解决在实施管理服务中的重大问题；接受物业管理行政管理部门、街道办事处的指导和监督，积极配合社区建设管理。
第十七条 业主委员会主任享有下列权利：
（一）负责召开主业委员会会议；
（二）经业主委员会授权，核签物业维修等项目的费用，代表业主委员会对外签约或签署文件；
（三）业主委员会授权的其他事项。
业主委员会主任应当履行下列义务：
（一）遵守物业管理法规、规章、规范性文件的规定和业主公约、业主委员会章程，办事公正、负责；
（二）完成业主委员会交办的工作；
（三）代表业主委员会处理事务；
（四） 接受行政管理部门的培训和指导。
第十八条 业主代表、业主委员会委员每届任期由业主大会约定，可以连选连任。业主代表、业主委员会任期届满3个月前，物业管理行政管理部门、街道办事处应当指导、督促换届选举。业主委员会负责换届选举的具体筹备工作，参照召开首次业主大会的方式成立换届选举工作筹备委员会。
物业管理企业应当配合做好业主委员会换届选举的日常事务性工作。
第十九条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
第三章 物业管理企业
第二十条 物业管理企业应在取得企业法人营业执照之日起30日内，向所在地物业管理行政管理部门申领资质证书。
物业管理行政管理部门按照有关规定对申领资质证书的物业管理企业进行资质等级审查，并报市物业管理行政主管部门核定资质等级。物业管理企业领取资质证书后，方可从事与资质相应的物业管理服务活动。
第二十一条 物业管理企业资质实行年检制度。年检重点是物业管理企业前期物业服务协议或物业服务合同、物业管理服务质量、从业人员持证上岗、业主和业主委员会对物业管理企业的评议、年度工作业绩、财务报表、资质登记的有关事项变更以及执行法律法规政策等方面的情况。
第二十二条 物业管理行政管理部门应加强对物业管理从业人员培训，提高从业人员整体素质，实行持证上岗。
第四章 物业管理服务
第二十三条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，报物业所在地物业管理行政管理部门备案。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
《业主临时公约》至业主大会审议通过的业主公约生效时终止。
第二十四条 新建住宅区物业销售前，建设单位应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业提前介入，与其选聘的物业管理企业签订前期物业服务协议，承担前期物业服务。房地产开发管理部门应当把物业管理提前介入作为核发商品房预（销）售许可证的前置条件。
新建住宅区物业出售时，物业管理企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。该协议中约定的物业具体服务事项、服务质量要求、服务费标准及其它事项应与物业管理企业和建设单位之间签订的前期物业服务协议中有关内容相一致。
第二十五条 业主委员会成立后应当及时续聘或者通过招标方式重新选聘物业管理企业，并签订物业服务合同。
第二十六条 前期物业服务协议和物业服务合同中必须约定物业管理具体服务事项、服务质量要求、服务费标准、服务费收取办法、服务期限、装饰装修管理服务以及其它事项。
物业服务事项应包括以下内容：
（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；
（二）共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；
（三）日常环境卫生管理服务，包括公共场所、物业公共部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；
（四）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项。其中安全防范和交通车辆管理必须明确约定具体的服务标准和责任；
（五）物业装饰装修的管理服务；
（六）管理与物业相关的工程图纸、住用户与竣工验收等档案资料；
（七）组织开展社区文化娱乐活动；
（八）根据业主和物业使用人要求，提供的特约服务。
物业管理企业应当自前期物业服务协议和物业服务合同签订之日起十五日内，将合同报物业所在地物业管理行政管理部门备案。
第二十七条 物业管理服务应当保持物业管理区域内房屋及共用设施设备完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：
（一）按照江苏省规定的技术标准和行业规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；
（二）在业主使用房屋前，将物业的共用部位、共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关规定告知业主；
（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护；
（四）发现物业的共用部位、共用设施设备损坏时，立即采取保护措施，并按照物业服务合同的约定进行维修；
（五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；
（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务账册；
（七）每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支账目，接受审核；
（八）建立公开征询业主意见制度，定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；
（九）发现违反条例、本细则或业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会、社区居委会和有关行政机关报告；
（十）按照物业服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项；
（十一）物业管理企业应当在社区居委会的指导和监督下协助做好社区管理、社区服务的相关工作。
第二十八条 物业管理行业应当推行行业规范和服务标准，积极开展物业管理达标创优活动，提高整体管理水平。建立物业管理服务等级评定制度，鼓励物业管理企业采用先进的管理服务标准，提高管理服务质量。
第二十九条 普通住宅的物业管理公共服务费应按照政府指导价标准在前期物业服务协议或者物业服务合同中约定，并由物业管理企业按照约定向业主收取；共他物业的服务费由当事人在前期物业服务协议或者物业服务合同中协商确定。
第三十条 建立合理公开、质价相符的物业管理服务政府指导价格体系。按照物业管理行业服务内容进行项目分类，按照分类项目制定等级服务质量标准，按照社会成本测算各个服务项目等级标准价格。让业主和业主委员会根据自己的服务要求和承受能力，自主选择服务项目、服务等级，自主选聘物业管理企业。
第三十一条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位向业主或者使用人提供的服务，应当按户计量，直接向最终用户收取有关费用。任何单位不得强行要求物业管理企业代收代缴有关费用，确需委托的，应当与物业管理企业签订委托合同，实行有偿服务。物业管理企业代收代缴有关费用时，不得价外加价，也不得向业主另外收取手续费用。
第五章 物业的使用和维护
第三十二条 新建物业在规划建设时，应当制定物业管理实施方案并在物业开工前报所在地物业管理行政主管部门备案。建成后，建设单位应及时向物业管理行政主管部门申请进行物业管理配套设施验收，未经验收不得交付使用；验收不合格的，应在规定的期限内做好整改工作。
建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的3‰―4‰无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有，由托管的物业管理企业使用；同时提供相应的社区服务用房。
物业管理服务用房、社区服务用房、文体活动用房、停车库（场）、垃圾中转站、活动广场和绿地等配套设施应当按照设计用途使用，不得改变用途；确需改变的，应当依法办理相关手续。
第三十三条 新建物业进行接管验收时，业主委员会、物业管理企业应与建设单位明确物业的质量问题处理方式。
第三十四条 物业管理区域内的住宅不应改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划和房屋安全的要求，应当征得相邻业主、业主委员会和物业管理企业的书面同意后，报经规划部门批准。
第三十五条 业主或使用人装修物业，应遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定，应当事先告知物业管理企业，并与其签订物业装饰装修管理服务协议。
物业装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：
（一）装饰装修工程的实施内容；
（二）装饰装修工程的实施期限；
（三）允许施工的时间；
（四）废弃物的清运与处置；
（五）物业外立面设施、防盗窗、空调及太阳能的安装要求；
（六）禁止行为和注意事项；
（七）管理服务费用；
（八）违约责任；
（九）其他需要约定的事项。
物业管理企业应当按照物业装饰装修管理服务协议实施管理。发现违反协议和有关规定的行为，应当立即制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关部门依法处理。
第三十六条 因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复和赔偿。
第三十七条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地、绿地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意，与物业管理企业签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当给予相应赔偿。
第三十八条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备维修基金。维修基金的管理与使用按照市建设局、财政局[2003]163号、[2003]19号文件执行。
第三十九条 依据规定筹集的维修基金属业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。
第四十条 维修基金由房地产行政管理部门代管，所代管的维修基金，应当定期接受业主委员会和财政部门的检查与监督。
维修基金应当存入物业管理行政管理部门指定的银行，专户存储、专款专用。
第四十一条 新建商品房的建设单位应当在办理新建商品房屋所有权初始登记前，足额交纳代收的维修基金；在办理商品房所有权初始登记时，应当向房地产登记部门提供交款凭证。
第四十二条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修、更新费用，按照下列规定承担：
（一）房屋室内部分的维修、更新费用，由业主自行承担；
（二）物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备的大修、更新改造从维修基金中列支，按项目维修费用占受益面积应分配维修基金的比例分摊。
物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，房地产行政管理部门和街道办事处应当督促限期维修。
第六章 投诉
第四十三条 物业管理行政管理部门和街道办事处应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主、使用人和物业管理企业等对违反条例和本细则行为的投诉。投诉接待的地点、时间应予以公布。
第四十四条 物业管理行政管理部门、街道办事处受理投诉后，应当及时调查处理。投诉人对处理意见有异议的，可以向上一级行政主管机关提出书面复核要求。
物业管理行政管理部门受理投诉后，应当在5日内作出是否受理的答复。对决定受理的，应当进行调查核实，并自受理投诉之日起30日内将处理意见回复投诉人。
投诉人对物业管理行政管理部门的处理意见有异议，可以向市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自受理之日起30日内，将复核意见回复投诉人。
第四十五条 投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的，物业管理行政管理部门应当自受理之日起5日内，移送有关行政管理部门处理，并告知投诉人。
第七章 法律责任
第四十六条 业主、使用人违反业主公约、业主临时公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、业主临时公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
第四十七条 物业管理企业和业主未按照本细则规定和物业服务合同约定履行义务的，当事人一方可以向业主委员会或者街道办事处和物业管理行政管理部门投诉，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第四十八条 对于业主、使用人不遵守规章的行为，经教育不改的，社区居委会、业主委员会可以把他们的行为公示出来。
业主、使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。
不能及时足额交纳物业服务费的业主，不得当选为业主代表和业主委员会委员，其所在相关单位应积极帮助做好思想教育工作，必要时应当代为收缴。不能及时足额交纳物业服务费的业主代表和业主委员会组成人员经教育不能改正的，可依法罢免。
第四十九条 资质年检不合格的物业管理企业，物业管理行政管理部门应责令其限期整改；整改仍不到位的，由物业管理行政主管部门降低其资质等级，直至吊销其资质证书。
第五十条 对物业管理区域内未经规划部门审批进行建设的建筑物、构筑物或其它设施以及违反市容环境卫生、市政管理等法津、法规、规章规定的行为，业主委员会和物业管理公司应当及时予以制止，制止无效时，应当向城市管理行政执法部门报告，由其依法处理；违反建设工程规划许可证规定进行建设的各类违法建筑物、构筑物和其它设施，由城市规划管理部门依法处理，有关部门应当配合查处。
第八章 附则
第五十一条 本细则由宿迁市建设局负责解释。
第五十二条 本细则自2004年5月13日起施行。