河北省人民政府


河北省城市住宅区物业管理服务收费暂行办法
河北省人民政府



第一条 为规范城市住宅区物业管理服务收费行为，维护物业产权人、使用人和物业管理企业的合法权益，促进物业管理事业健康发展，制定本办法。
第二条 本办法所称的城市住宅区，是指由市、县人民政府物业管理行政主管部门依照有关规定划定的，以住宅房屋为主，并有相配套的公用设施及非住宅房屋的居住区。
本办法所称的物业，是指城市住宅区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。
第三条 物业管理企业对城市住宅区的物业产权人、使用人收取物业管理服务费用，必须遵守本办法。
第四条 县级以上人民政府物价部门负责本行政区域内物业管理服务收费的监督管理工作。
县级以上人民政府物业管理行政主管部门应当协助同级物价部门实施对物业管理服务收费的监督管理。
第五条 物业管理服务收费应当遵循合理、公开以及与物业产权人、使用人的经济承受能力相适应的原则。
第六条 物业管理服务的收费项目由省物价部门负责确定。物业管理服务项目的收费标准由市、县物价部门核定，并报上一级物价部门备案。
第七条 物业管理服务收费应当根据不同项目的性质和特点，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
第八条 下列物业管理服务收费项目实行政府定价：
（一）公共环境卫生清扫费；
（二）绿化维护费；
（三）保安费；
（四）汽车、自行车等车辆的存放费。
第九条 下列物业管理服务收费项目实行政府指导价：
（一）室内设施维修费；
（二）异产毗连房屋的共用部位，以及房屋的外墙面、屋面、楼梯间、通道、上下水管道、共用水箱、加压水泵、电梯、机电设备和消防设施等房屋本体公用设施维修费；
（三）城市住宅区内的甬道、连廊、沟渠、公用厕所、池、井和共用天线，以及公共活动场所、存车设施、垃圾处理设施等公用设施的管理维修费；
（四）本条第（一）项、第（二）项和第（三）项规定的维修项目所需的材料费。
第十条 下列物业管理服务收费项目实行经营者定价：
（一）在房屋使用前，物业管理企业接受物业产权人、使用人的委托对房屋进行管理的前期管理费；
（二）物业管理企业应物业产权人、使用人的个别要求提供服务的特约服务费。
第十一条 实行政府定价的物业管理服务收费的标准，由城市住宅区管理委员会和物业管理企业根据实际提供的服务项目、内容以及各项费用开支情况，向当地物价部门申报。物价部门受理申报后，应当征求物业管理行政主管部门的意见，并以城市住宅区为单位分别核定。
实行政府定价的物业管理服务收费的标准，在同一城市中规模档次相当的普通居民住宅区应当基本统一。根据管理的难易程度，也可以稍有差别，但最大差别不得超过百分之十。
实行政府指导价的物业管理服务收费的标准，由物价部门规定最高标准或者中准标准，物业管理企业根据物价部门规定的标准确定具体收费标准，但必须报物价部门备案。
实行经营者定价的物业管理服务收费的标准，由城市住宅区管理委员会或者物业产权人、使用人与物业管理企业协商议定，但必须报物价部门备案。
第十二条 物价部门核定物业管理服务收费的标准，应当征求城市住宅区管理委员会和物业产权人、使用人以及物业管理企业的意见。
物业管理服务收费的标准，应当根据物业管理企业的服务内容、服务质量、服务程度和物业产权人、使用人的经济承受能力核定。
第十三条 物业管理服务收费的费用构成包括：
（一）物业管理企业职工的工资以及按照国家规定提取的福利费；
（二）城市住宅区公用设施和设备的运行、维修费；
（三）城市住宅区绿化、清洁卫生和保安服务所需的物资损耗补偿费；
（四）物业管理企业的办公费；
（五）物业管理企业的固定资产折旧费；
（六）法定税费；
（七）利润。
第十四条 本办法第十三条所列的费用按照下列规定核定：
（一）第（一）项规定的费用，由当地物价部门会同物业管理行政主管部门在根据物业管理企业所提供的服务内容、服务质量和服务程度等因素核定管理、服务人员数量定额的基础上，参照当地同类职工的平均收入水平核定；
（二）第（二）项至第（四）项规定的费用，按照物业管理企业补偿物资损耗所需的实际开支核定；
（三）第（五）项、第（六）项规定的费用，依照国家和本省的有关规定核定；
（四）第（七）项规定的利润，按照服务对象的不同分别核定。属于安居工程、福利房、微利房的房屋和非经营性办公用房的利润率，按照不超过物业管理企业职工工资和福利费总额的百分之五核定。普通商品房屋的利润率，按照不超过物业管理企业职工工资和福利费总额的百分之十
五核定。高级公寓、别墅和经营性用房的利润率，按照不超过物业管理企业职工工资和福利费总额的百分之二十核定。
第十五条 属于按照国家住房制度改革政策优惠出售的房屋，本办法第九条第（二）项规定的维修费用从原产权单位建立的住宅维修基金及其利息中支出。
第十六条 本办法第九条第（三）项规定的维修费用，从原开发建设单位缴纳建立的公用设施专用基金的利息中支付，不足部分按照下列规定支付：
（一）属于按照国家住房制度改革政策优惠出售的房屋，从原产权单位建立的住宅维修基金及其利息中支付；
（二）其他房屋按照物业产权人各自占有的房屋建筑面积的比例分摊。
第十七条 城市住宅区内的干道、路灯和给排水、供电、供热、供气、通讯等管线的维修费用，按照《河北省城市住宅区物业管理暂行规定》第十八条的规定支付。
第十八条 城市住宅区设有独立供暖设施的，收取的供暖费应当单独建帐管理，并专项用于供暖设施的运行、维修、更新以及从事供暖工作职工的工资等费用开支。供暖费的收取标准和管理办法依照当地人民政府或者物价部门的规定执行。
第十九条 未经物价部门或者城市住宅区管理委员会以及物业产权人、使用人同意，物业管理企业不得向物业产权人、使用人强行服务收取费用。
城市住宅区已经委托物业管理企业进行管理服务的，除物业管理企业外，任何部门和单位不得向物业产权人、使用人收取与物业管理服务项目性质相同的费用。
凡应当由有关主管部门支付的物业管理服务费，不得向物业产权人、使用人收取。
第二十条 物业管理企业在搞好正常的物业管理服务之外，应当开展多种经营，增加收入，降低物业管理服务收费标准，减轻物业产权人、使用人的经济负担。
城市住宅区管理委员会管理的商业用房和公用设施、设备及场地的经营收入，由城市住宅区管理委员会用于补助应由物业产权人、使用人缴纳的物业管理服务费。
第二十一条 城市住宅区内的小学、幼儿园可以免交公共环境卫生清扫费、绿化维护费和保安费。
第二十二条 物业管理企业向物业产权人、使用人收取物业管理服务费，必须出示当地物价部门核发的河北省收费许可证。
物业管理企业应当在经营场所或者收费地点的显著位置，公布物业管理的年度计划，以及依照本办法和物价部门的规定核定的物业管理服务收费的项目、标准和办法。并每半年公布一次收费的收入和支出帐目，接受城市住宅区管理委员会和物业产权人、使用人的监督。
物业管理企业违反本条第一款和第二款规定的，物业产权人、使用人有权拒绝向其交纳任何费用。
第二十三条 因物业管理企业提供的服务质量存在缺陷，给物业产权人、使用人造成人身、财产损害的，物业管理企业应当依法予以赔偿。
物业管理企业与物业产权人、使用人之间发生收费纠纷后，任何一方都可以申请物价部门调解，也可以向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院起诉。
第二十四条 违反本办法的规定，向物业产权人、使用人收取物业管理服务费的，由县级以上物价部门的物价检查机构依照价格管理法律、法规、规章的规定予以处罚。
第二十五条 县以上物价部门可以依照本办法以及当地的实际情况，对物业管理服务的收费项目、标准进行调整。
第二十六条 本办法自一九九七年八月一日起施行。



1997年6月23日
方诗龙


一、案件回顾
2011年12月5日，深圳市中级人民法院对苹果公司和英国IP申请发展公司（简称“英国IP公司”）诉唯冠科技(深圳)有限公司(以下简称“深圳唯冠”) 商标权属纠纷作出宣判，驳回了原告的诉讼，此举意味着“IPAD”在中国的商标归深圳唯冠所有。虽然截至本文写作时 本判决仍为初审判决，但这着实给苹果公司造成了不少的麻烦，因为苹果公司在中国所卖的所有IPAD将面临商标侵权问题，如果最终成为现实，苹果公司在中国将面临巨额的处罚或索赔问题。
查阅此案件的公开报道，不难发现以下事实：
2000年唯冠国际控股有限公司(以下简称“唯冠控股”)旗下子公司唯冠科技(深圳)有限公司(以下简称“深圳唯冠”)在中国申请iPad文字商标和文字图形结合商标的商标专用权，2001年获得核准注册。
唯冠控股系香港上市公司。2001年至2004年，唯冠控股旗下另一子公司唯冠电子股份有限公司(以下简称“台湾唯冠”)在欧盟、韩国、墨西哥、新加坡等国家共获得8个“iPad”相关注册商标专用权。
2005年前后苹果公司策划相关产品进入欧洲市场之时，得知iPad商标归台湾唯冠所有，当时曾以撤销闲置不用商标等理由向英国商标局提出申请，希望获得iPad商标，但在英国败诉。
2009年8月，英国IP公司开始与台湾唯冠接触，要求台湾唯冠向其转让全球所有的iPad商标，也就是除了自己注册的8个商标以外，还包括深圳唯冠的两个商标。
2009年12月23日，英国IP公司以35000英镑从台湾唯冠手中购得iPad商标。
2010年4月3日，苹果公司标有iPad商标的平板电脑产品在美国上市。4月7日，苹果公司与英国IP公司签订转让协议，以象征性的10英镑价格受让包括涉案商标在内的所有商标。9月17日，苹果公司iPad产品挺进中国市场。
由于认为深圳唯冠拒不履行其转让涉案商标的义务，2010年6月，苹果公司联合英国IP公司将深圳唯冠告上法庭，请求法院判令iPad商标的专用权归原告所有，并赔偿其经济损失400万元。
深圳市中级法院于2010年4月19日受理此案。本案的争议焦点是，被告深圳唯冠认为，商标转让协议发生在英国IP公司与台湾唯冠之间，对被告拥有的两个在中国注册商标进行转让，虽然协议列明标的，但显然是无权处置，对深圳唯冠不产生效力。
而原告认为涉案转让商标协议属于集体转让交易，台湾唯冠签署的转让合同对深圳唯冠构成表见代理，故商标转让合同有效。
法院审理后认为，原告方要商业获取他人的商标，应当负有更高的注意义务，应当按照我国法律的规定，与商标权利人订立商标转让合同，并办理必要的商标转让手续。而本案商标转让合同系英国IP公司与台湾唯冠签订，且与深圳唯冠之间的表见代理亦不成立，故法院驳回了原告的诉讼请求。

二、警示
截止到本文写作时，本案的判决仍未是终审判决，但即便是初审判决，也已经将苹果公司陷入了一场巨大的风险之中。毫无疑问，苹果公司是一家伟大的公司。但一家如此知名的公司在对外收购中又怎么会犯如此基本的法律错误呢？！很多问题事后看起来确实很简单，但在纷繁复杂的交易中的确是容易忽略一些基本的法律问题。就拿此案而言，苹果公司曲线借助英国IP公司去收购深圳唯冠公司的IPAD商标，其整个模式一看就是经过精心策划的。但在方案执行过程中，会面临大量的沟通联系、谈判、文本起草、授权书等工作，双方经办人员都会变得很熟悉甚至会有情感交流，再加上在欧盟、韩国等国家的商标要一起转让，一线执行的人员就很容易丧失警惕，误以为自己签署的文本肯定没问题了，祸根也就在这个时候埋下了。这个时候，如果公司管理层没有咨询本地律师法律意见的习惯和制度保证，问题就会最终暴露出来。
回过头来总结，我们不难发现苹果公司的这场危机其实完全可以避免的，苹果公司本可以在以下几点上做得更好些：
（1）购买商标前，权属问题一定要查清楚。这一点购买方应当聘用自己的律师去查清楚，而不完全依赖对方的称述与保证。
（2）权属问题查清楚了，商标转让合同就会自然与不同的权利主体分别签署转让合同，而不会再考虑签署集体交易合同了。
（3）合同签署时就要考虑好合同的履行。在中国，依据《商标法》，商标权转让是一定要经过商标局核准公告后受让人才享有商标专用权的，因此办理商标权的转让手续就至关重要。而专业的知识产权律师都知道，在办理商标转让手续中，商标局是不需要双方之间的《转让合同》的，而仅需要转让人、受让人在《转让申请/注册商标申请书》上签章即可。因此，签署商标转让合同时，应当安排双方将《转让申请/注册商标申请书》一并签好。
（4）合同签署时就要考虑好违约责任。违约责任，不仅仅是金钱责任，更重要是要考虑实际履行补救。本案中，苹果公司要考虑的违约责任重点是如何约束台湾唯冠去督促履行此合同。知识产权都是有地域性的，如果跨境履行实在有困难，那就要考虑后果转嫁，即苹果公司要把自己在中国大陆可能遭受的处罚和赔偿后果转嫁成台湾唯冠的违约责任，这样一来，即使商标转让手续未能完成，苹果公司也无忧了。
（5）最重要的一条，境外交易一定要咨询本土律师的法律意见，这一点要作为一项制度在公司内部实施下去，否则小钱不花将会产生大的法律风险。

三、知识产权律师在公司投融资交易中的作用
2010年3月，苏州恒久光电科技股份有限公司（简称“苏州恒久”）因媒体报道遭遇“专利门”在上市前夜被决定暂缓上市并最终被撤销上市资格，成为中国证券史上因知识产权问题导致IPO被否的第一人。当时笔者就撰文《创业板上市公司遭遇“专利门”的警示》，呼吁无论是发行人、投资公司、承销商，还是证监会，都需要专业的知识产权律师参与项目发行和审核，以保护广大投资人的利益。结合苹果公司在此次对外收购中所犯的错误，我们不难发现，无论是公司的对外收购、投资行为，还是公司的上市、融资行为，都需要有专业的知识产权律师参与交易，因为知识产权的专业性很强，一个小的疏忽就会酿成一场大的错误，最终会导致交易的失败甚至巨额的侵权赔偿。那知识产权律师到底能起哪些作用呢？笔者初步总结以下五大方面的作用：
1.查清法律状态，包括权利人是谁、是否有效、有效期长短等基本问题。这些虽都是个基本问题，但很容易犯错误。比如商标，一般都有个《商标注册证》，但依据《商标注册证》判断商标权属很容易犯错误。商标转让之后商标局会另发一张《核准转让注册商标证明》。只有把《商标注册证》和《核准转让注册商标证明》两者结合起来才能反映商标的权属状态。专利也是如此。专利转让之后只发一个《著录项目变更手续合格通知书》。要查清专利的最新法律状态，最好请求专利局出具一个《专利登记簿副本》，这才是证明专利权最新状态的正式法律文件。查清法律状态是知识产权律师最基本的一项业务能力，投资机构、保荐机构要聘用自己的律师来做独立的调查，不能依赖被投资公司自己来做称述与保证，否则虽然把风险留给公司方面了，但自己最终也难辞其咎。苏州恒久项目中，证监会就认为“保荐机构和申请人律师在尽职调查的过程中主要简单依据发行人专利权利证书、专利申请受理通知书以及申请人等提供的其他相关文件，出具了与事实不符的专业意见，未能履行勤勉尽责义务”，最终对保荐人代表和签字律师处以“12个月内其有关投行业务申报将不被受理”的处罚”。
2.发掘交易风险。无论是一个收购兼并项目，还是上市融资项目，实际工作中公司方面往往会提供非常多的资料，可能会有各种各样的研发合同、技术转让合同、科技成果转化项目、鉴定报告、评估报告、某行业协会出具的意见等等，要在这些纷繁复杂的材料中发掘出问题的本质确实是要具备深厚的专业能力的。另一方面，公司的竞争对手已经申请了哪些专利公司方面可能还没有任何意识。这些都需要有专业律师去发掘交易中的重大风险。否则，并购一旦成功或IPO成功，必面临对手的巨额索赔。河南新大新材料股份有限公司（简称河南新大）在新股发行询价、路演、发行公告、投资者缴款申购等工作均已完成后，也被暂停上市，原因就是河南醒狮公司举报涉嫌侵犯专利权。当然，最终两家公司达成诉讼和解，河南新大也成功上市，但本人相信河南新大付出的代价肯定也不小。
3.确定交易模式。笔者曾办理过一件2.2亿美金的知识产权质押融资项目，项目涉及中外方很多个交易主体。质押的知识产权包括软件著作权、商标、专利三种形式的知识产权，公司也确实是依据这三种知识产权才获得2.2亿美金的融资的，故公司的项目融资律师就依据交易实际制作了一份三种知识产权并在一起的质押合同，幸好公司方在最后阶段邀请我参与项目，我及时将这三种知识产权拆分开来，因为我很清楚，质押合同在办理登记备案时，商标局、版权局（版权登记中心）都要求有独立的质押合同的，是不允许三者并在一起的。可以想象，如果不是本人的及时参与，整个交易的履行又会产生巨大的麻烦甚至会造成履行失败，因为项目文件的多方签字是一件很麻烦的事情，也往往成为有些交易方改变想法的借口。
4.评估交易价值。无论是专利、商标，还是著作权、商业秘密，这些无形资产的价值评估在中国国内目前尚处于初步阶段。知识产权律师往往会根据他们自有的交易经验对某些知识产权（如商标）确定初步的价值判断，另一方面，知识产权律师与资产评估师、会计师的配合，尤其是对市场垄断地位的解释和说明，会有助于资产评估师、会计师形成正确的无形资产价值评估。
5.协助交易完成。如前文所述，知识产权的转让、许可，抑或质押，都需要到主管政府机关办理相关登记备案手续。这些手续，有些是民事法律行为的生效要件，有些是对抗第三人的要件。这些都是需要专业人士的参与，才能协助完成整个交易，减少交易中的一些不确定因素。


【方诗龙，国浩律师事务所合伙人、专利代理人,联系方式simonfang@grandall.com.cn】