浙江省丽水市人民政府办公室


关于转发丽水市商品房销售合同网上备案和登记办法（试行）的通知

丽政办发〔2006〕64号



莲都区人民政府，市政府直属各单位：
　　市建设局制定的《丽水市商品房销售合同网上备案和登记办法》（试行）已经市政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。


　　　　　 二○○六年六月二十三日


丽水市商品房销售合同网上备案和登记办法（试行）
（市建设局 二○○六年五月二十日）


　　第一条 为了提高房地产市场透明度，规范商品房预（销）售行为，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》和建设部《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 丽水市莲都区行政区域内新建商品房的销售（包括预售和现售，下同）均应按本办法规定进行合同网上备案和登记。
　　第三条 市建设行政主管部门负责商品房销售合同网上备案和登记的组织实施及相关管理工作。
　　第四条 房地产开发企业（以下简称开发企业）在申请商品房销售许可前，应当委托有资质的房产测绘机构进行商品房面积预测。
　　开发企业可以分批申请商品房销售许可，最小应以自然幢为单位。在申请商品房销售许可时，需办理网上用户认证手续，并根据规划、国土资源等部门批准的指标在网上录入相关信息。
　　第五条 在商品房销售许可核准之前，市建设行政主管部门应根据企业提供的信息，在丽水市透明售房网上进行预告。主要包括下列信息：
　　（一）商品房销售许可相关信息，开发企业名称、楼盘名称、楼盘坐落、房屋类别；
　　（二）商品房的楼盘表，包括总幢数、总建筑面积、总单元（套）数、总层数以及具体房号清单；
　　（三）房地产抵押、查封等权利限制情况；
　　（四）商品房销售示范合同文本，包括经备案的补充条款。
　　第六条 正式销售前，开发企业应对拟销售楼盘的预售许可证号、基准价、楼房加价系数（包括楼层系数、朝向系数、景观系数）、销售时间、销售地点等内容在网上公告，公告期不少于三天。
　　第七条 商品房销售合同统一使用省建设厅和省工商局联合制定的示范合同文本。开发企业需要对示范合同文本进行修订的，应当向市工商局备案后再进行网上公示。
　　第八条 商品房销售基准价在开发企业申请商品房销售许可登记后，不得随意调整，禁止标价外随意加价，企业优惠折扣率除外。开发企业需要调整其销售基准价的应向市建设行政主管部门登记备案，并即时在网上操作系统中进行变更。
　　第九条 开发企业在申请商品房销售许可时，可申请部分房源为自留房源。自留房源必须在开盘后一个月内明确其产权归属或在自留房源取得房屋所有权证后方可销售。凡已在网上公布的可供销售的商品房，购房人要求购买的，开发企业不得拒绝。
　　第十条 商品房销售的当事人双方应当根据网上公布的示范合同文本，协商拟订合同条款。合同经当事人双方确认后，打印书面合同，双方在合同上签名（章）后，通过网上操作系统即时备案。
　　第十一条 开发企业传送商品房销售合同后，由网上操作系统自动生成并进行合同编号，同时在商品房楼盘表内自动显示该套商品房已销售。
　　第十二条 销售合同网上备案后，在购房人取得房屋产权证前，合同主体不得变更。
　　预订商品房，必须使用实名制，预订时购房者或者代理人必须持购房者的有效身份证明；预订后，在签订商品房销售合同时主体不得变更。
　　预订的商品房必须在15日内通过网上操作系统办理商品房销售合同网上备案手续；超过15日未签订商品房销售合同的，预订自动取销，网上操作系统商品房楼盘表内恢复显示该单元（套）商品房为可售房源。
　　第十三条 当事人双方协商一致，需要解除商品房销售合同的，应当到市政府行政审批中心房管窗口申报，经市建设行政主管部门办理退房手续后，方可正式解除。所退房源必须另行公开销售，开发企业应在销售前再次网上公告。公告内容包括该商品房的坐落、幢号房号、建筑面积、附属的车库（位）和杂物间的面积，开发建设单位，单位房价和总价款，交付使用日期，销售地点、日期，报名地点、报名截止日，售楼处电话等。公告日期不少于五天。公告期间，开发企业应公开信息，便于公众查询。
　　需购买所退房源的对象，统一向市政府行政审批中心房管窗口申报，公告期满后购房对象超过二人及以上的销售应以公开摇号或抽签的方式进行，由开发企业会同窗口管理人员组织销售，公证机关进行现场公证。
　　若公告后无人报名，开发企业再确定房价应重新申报、公告。
　　开发企业与该商品房买受人签订合同的总价款等内容应与公告相一致。通过网上操作系统重新备案。
　　第十四条 对违反本备案登记办法的及其他违规销售行为的开发企业，将依照房地产管理的有关法律法规严肃查处，载入该企业的信用档案，并在网上公示。
　　第十五条 市地理信息中心应提供网上公开查询服务。
　　第十六条 本办法从发文之日起施行。由市建设行政主管部门负责解释。


　　青少年是祖国的未来，“少年强则国强，少年弱则国弱”，青少年的身心发展不仅关系到他们自身的前途和未来，更是关系到国家生存和发展的重大问题，所以青少年的心理健康以及青少年犯罪问题是全世界都关注的社会问题，在我国青少年人口占全国人口的四分之一，自上世纪90年代开始，我国的青少年犯罪越来越严重，而且开始呈现出低龄化、团伙化、智能化、成人化的趋势，愈来愈成为全社会关心和期望解决的重要问题。青少年犯罪问题解决的如何，关系到他们的健康成长和国家的长治久安大事，笔者试图从青少年的心理个性、结构特征、环境影响、网络空间、家庭因素、犯罪特性方面，分析青少年犯罪的心理因素，并就 最大限度的预防减少少年犯罪，为他们提供积极的司法保护做以尝试性探讨。

沾河法院2003年以前，审理未成人刑事案件仅为1件1人次，2004年至2007累计为5件，自2008年至今，审理涉及未成年人及在校学生的民事赔偿案件、刑事附带民事诉讼案件、刑事案件共计11件，超过历年未成人犯罪案件数的总和。并且表现出犯罪的人数多、手段恶、危害大，多被告、多罪名等特点。


　　从犯罪心理学的角度讲，狭义的犯罪心理仅指支配行为人实施犯罪时的心理活动和有关的心理因素，即犯罪行为人实施犯罪时，其认识。情感和意识的活动规律，以及性格、气质、能力、需要、价值观等有关心理因素的相互作用规律。广义的犯罪心理则是指与犯罪行为发生、发展和完成时有关各种心理活动和心理因素的总称。广义的犯罪心理不仅包含狭义的犯罪心理，而且还包括犯罪主体实施犯罪行为前预谋和准备犯罪过程的心理活动，以及犯罪后逃避侦查。打击、处罚的心理活动；还应包括犯罪行为人通过教育改造、达到悔过自新的心理活动过程。这些心理因素互相交织，互相作用。当现有社会结构不能控制日益增长的个人需要和欲望时，就会产生社会秩序失范状态。在这种情形下，青少年由于社会没有为他们提供明确的道德行为规范加以正确引导他们的社会活动，致使他们个别人在无所适从的环境中继而诱发犯罪行为。


现结合本院少年法庭几年来的工作实际，笔者主要从青少年的心理方面来剖析未成年人犯罪的特点、原因以及预防措施。


一、分析本院所审理的青少年犯罪案件，我们可以看出，当今青少年犯罪表现出以下一些突出特征：


1、个别犯罪罪行严重，要案多，暴力性犯罪所占比例较大，社会影响及危害性明显。青少年犯罪除了具有偶发性、盲目性等特点外，近些年来，已趋向暴力性及恶性化。部分青少年在作案过程中很少顾及后果，手段野蛮、残忍，社会影响面极其广泛。这主要与青少年经常沉迷于好不设防的充斥着色情、暴力、凶杀等不健康游的网络空间不能自拔有直接关系，以致于形成他们人格上的缺失。


2、青少年犯罪者比例较大的是文化素质明显低，大部分为中、低等文化程度。案件审理过程中我们发现，青少年罪犯中大多接受的文化教育少，许多人小学期间就辍学，甚至从没上过学，初中以下文盲、半文盲占大多数，他们所受文化教育的程度与犯罪的发生有着客观的关联性。例如[2007]沾刑初字第29号姜兆森、赵利、商某某抢劫学生100元案件，就是因为三个孩子的家庭均为离异家庭，监护人为了生活山上山下的奔波，缺乏对孩子的管教，从小就辍学，逐步养成了偷盗的恶习。还有一部分少年在市场经济大潮的冲击下，他们的思想意识，道德观念，价值取向发生裂变，在金钱万能，拜金主义思想的侵蚀下，形成了以个人为主、以自己为中心的本位怪圈，他们精神颓废，唯利是图，甚至为自己的私利不惜牺牲国家、集体和他人的利益，以非法手段捞取钱财。社会丑恶现象滋生，吸毒、赌博、贪污腐败、包二奶等丑恶行为被人们所津津乐道，继而效仿之。这些已经蔓延了不良的社会风气严重的污染了青少年一代脆弱的心灵 。上海徐某因无钱去网吧上网，而砍死祖母的案件；广州市中院【2005】穗中刑初字第204号徐某等13名未成年人打死同寝李某案件；17岁陈某将与自家不和的13岁少年杀死，并勒索20万元案件都为我们家庭、社会、学校敲响了警钟。


　　3、团伙犯罪案件较多，甚至还有的形成犯罪集团。青少年虽然具有体力充沛、好奇 心强等方面的优势，但作案手段、心理方面都存在不成熟的一面，往往需要结合一个团伙来寻求心理上的寄托。在这样一个自由结合的群体中，想法和行动会更多的得到认同和实现，一人说出犯意，其余立即响应，他们结伙行动、互相壮胆，具有纠合性、突发性的特点。


二、根据青少年犯罪的特点，探究其心理方面的原因，主要表现在以下三个方面的矛盾冲突：


1、生理发育与心理发展之间的不同步


青少年迅速的生理发展，大大增强了他们的体力活动量，而心理水平的提高 却相对缓慢一些，这就使得他们缺乏调节和支配自己活动的能力，常常表现为过剩的精力有时使用不当，甚至在不良因素的影响下，易进行暴力性的违法犯罪活动。而且，青春期的孩子容易兴奋、产生激情，所以特别容易因为外界的刺激而不能控制自己的情绪，导致冲动型犯罪。【2008】沾刑初字第17号赵X、王XX、孙XX盗窃、抢劫案就有着明显的临时起意的冲动型犯罪因素。另外，青少年进入青春期后，性机能的发育成熟与性道德观念、性法制观念的缺乏之间的矛盾，使得有些道德观念、法制观念薄弱的青少年，在色情淫秽物品的教唆下，就可能为懵懂的性刺激而去追求异性，从而走上性犯罪的道路。


2、独立性意向与认识能力之间的冲突


独立性意向是指少年时期特别强烈发展的一种力图摆脱对成人的依附，拒绝成人的干涉，迫切要求独立自主的心理状态。这种心理状态导致的外在表现是，青少年常常在老师、家长面前对事、对人自作主张、一意孤行，但与同龄伙伴却亲密无间，对外界社会充满了好奇。但是限于自立生存条件的制约和社会阅历不深，在与同龄人和社会接触的过程中，青少年可能既受到良好的影响，更可能接受消极的影响。这是因为，青少年可塑性大、思维的评判性却不强，辨别是非和抵制不良影响的能力较差，容易受到外界因素的感染，思维方法也具有一定片面性和表象性，对许多问题也往往分不清是非、搞不清楚现象与本质，不能正确和全面地认识社会生活中遇到的各类问题，尤其是当“真实生活现中自我”与“幻想中自我”之间出现较大差别时，就会产生许多苦恼和不安。所以说，青少年的这种独立性意向的发展与认识能力之间的矛盾，如果解决不当不及时，就容易导致独立性意向朝反社会方向发展结局，从而走上违法犯罪的道路


3、个人需求与客观可能性之间的冲突


心理学家马斯洛曾把人的需求分为五大类：即生理的需要、安全的需要、归属和爱的需要、尊重的需要以及自我实现的需要。随着年龄的增长，青少年的社会活动范围越来越广泛，内容也越来越丰富，因此个人需要的物质和精神结构也发生了很大的变化。青少年的有些需求是合理的，但却是自身或家庭客观条件所不允许的；有些需求则是不合理，甚至是非道德、非法的，所以这种需求必然受到各种限制而不能满足。研究表明，个人的需求（合理或不合理的）如果得不到满足，就容易产生挫败感，这时，自制力较差的个体就会为了满足自己的需要而采取一定的手段措施，甚至向不能满足其需要的人进行攻击性行为，从而产生犯罪行为。


从心理的角度阐述和分析了青少年犯罪的原因后，我们可以看到，一般违法犯罪青少年都有其自身的特点，要进行有效的犯罪预防，就仍然要从他们的思想、心理等一般规律出发，才能收到良好的教育效果。


因此，我院少年庭结合青少年犯罪的原因及特点，开展了多项心理健康与普法教育活动，针对不同类型的学生和家长，到辖区内中小学开设法制教育课多次。每年新兵入伍，少年法庭都选择典型案例到军营现场开庭，使刚刚步入社会的战士受到良好的普法教育。同时，少年庭深知，青少年犯罪的原因是多方面的，从内部到外部，从心理到环境，是个人、家庭、学校、社会各个方面的影响结果，所以围绕未成年被告人的成长情况、家庭情况、社区情况、交友情况、心理、生理等方面开展了一系列的社会调查活动，为法院公正处理和教育、感化、挽救未成年人被告人提供了重要依据。