沧州市经济适用住房建设管理办法
河北省沧州市人民政府
沧州市经济适用住房建设管理办法
沧政发[2004]3号 2004年1月19日
第一章 总 则
第一条 为进一步加强经济适用住房管理，规范经济适用住房的建设和销售行为，改善城镇居民住房条件，根据国家和省的有关政策规定，结合我市实际制定本办法。
第二条 经济适用住房是指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的具有保障性质的政策性商品住房。
第三条 市房产管理局、市房改办（以下简称市房产管理部门）是全市经济适用住房建设的管理部门，负责研究呈报经济适用住房建设规划和年度计划，协调经济适用住房建设和销售中的重大问题。
市房产管理部门经济适用住房发展中心，负责全市经济适用住房建设的日常管理工作。
第四条 市计委、规划、国土资源、建设、物价、财政、审计等有关部门要依据各自的职责，保证经济适用住房建设的实施及相关政策的落实。
第二章 计划和审批
第五条 市房产管理部门要建立城镇中低收入住房困难家庭的申请、登记制度，并根据本市社会发展状况、人口增长、中低收入家庭的住房水平和市场需求以及建设用地可供数量情况，编制经济适用住房中长期发展规划和年度建设计划，统筹纳入市社会经济发展计划。
市土地管理部门根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房建设的计划，编制经济适用住房建设用地年度计划，并在本年度土地供应计划中统筹安排。
第六条 全市年度经济适用住房建设项目由市房产管理部门统一平衡汇总后，报市政府同意并报省政府住房制度改革领导小组办公室批准，纳入经济适用住房建设规模。
经济适用住房建设项目，经市计委批复项目建议书、初步设计后，汇总报省计委批准，由省计委专项下达建设投资计划。
第七条 单位集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分。集资、合作建房由市房产管理部门审批后，再按建设程序报批，投资计划由市计委下达。
第八条 经济适用住房建设项目审批依照下列程序进行。
（一）经济适用住房建设项目由市经济适用住房发展中心初审，由房管、计划、规划、国土资源、建设、物价等部门组成的联席会审查后，报市政府研究批准。
（二）经政府批准的建设项目，建设单位须向市房产管理部门提交建设经济适用住房的申请，并提供国土资源部门的建设用地计划、规划部门的建设项目选址意见书、建设项目可行性研究报告、房地产开发企业资质证书等相关资料，由市房产管理部门批复，开发建设单位按批复意见到相关部门办理手续。
（三）单位集资、合作建房的建设资金必须全部存入市房产管理部门指定的专项帐户，首期到位资金不得低于项目总投资的70%，以保证建设项目的实施。
第三章 规划和设计
第九条 经济适用住房建设要坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、新区开发和旧城改造相结合的原则。经济适用住房建设项目应符合城市总体规划，禁止零星插建。
第十条 经济适用住房建设的规划、设计要严格执行国家《城市居住区规划设计规范》和《河北省城镇普通住宅建筑设计标准》。
第十一条 经济适用住房建设的规划、设计，必须由具有相应资质的规划和设计单位承担。采用招投标、方案竞选等方式，优选规划设计方案，并按程序报批。规划、设计方案要考虑中低收入家庭的经济承受能力，在进行市场调查基础上，确定合理的住宅套型和标准。
第四章 优惠政策
第十二条 纳入经济适用住房建设规模的建设项目实行以下优惠政策：
（一）建设用地采取行政划拨方式供应，免收新菜田开发基金。
（二）免收便道占用费。
（三）城市基础设施配套费、住房交易手续费减半收取。
（四）免收一次性契税。
（五）对省以上有权部门批准的行政事业性收费项目，按收费的低限减半收取。
第五章 开发建设
第十三条 经济适用住房的建设由具备相应的房地产开发企业资质的开发企业承担，建设单位应拥有与其承担建设任务相应的资金。
第十四条 经济适用住房建设要严格执行国家建设标准和技术规范，积极推广先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新产品，降低能耗，提高住宅建设的产业化水平。
第十五条 经济适用住房建设要纳入建筑市场统一管理、依法实行建设项目招投标。通过招投标方式优选设计、施工单位，严格限制将单位工程肢解发包，严禁施工单位转包和非法分包。
第十六条 经济适用住房工程建设要全面实行工程监理制度，提高工程质量。工程质量要符合国家现行质量检验评定标准规定。
第十七条 要严格按照建设部和省的有关规定对经济适用住房小区进行综合竣工验收。
第十八条 开发建设单位对经济适用住房工程质量负最终责任，实行工程质量保证制度。销售住房时，须向住户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第十九条 加强经济适用住房建设资金的管理。建设资金要实行专户管理，按工程进度拨款。市房产管理部门要定期检查工程进度情况，严格拨款程序，以保证建设资金的专款专用。
第六章 集资、合作建房的管理
第二十条 集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。任何单位不得以集资、合作建房的名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。
第二十一条 停止住房实物分配，实行住房货币分配后，单位原有住房建设资金和公有住房售房款要全部转化为购房补贴，任何单位和个人不得再用于购建职工住房。党政机关、全额事业单位一律不得购建职工住房，搞福利或变相福利分配住房，有关部门不再审批和下达住宅建设投资计划。
第二十二条 组织职工集资、合作建房的单位必须是职工住房比较困难的企业或自收自支事业单位，并已制定住房货币化分配方案。
第二十三条 严禁任何单位新征土地建设职工住宅。组织职工集资、合作建房的单位必须有自用土地，建设用地符合城市规划和建设用地计划，并纳入经济适用住房建设规模。
第二十四条 集资、合作建房的对象为企业和自收自支事业单位的无房和住房困难职工，已按房改政策购买公有住房的职工原则上不再参加集资、合作建房，严禁住房已达标的职工参加集资、合作建房。
第二十五条 严格控制集资、合作建房的面积标准，集资、合作建房要严格执行国家《城镇居住区规划设计规范》和《河北省城镇普通住宅建筑设计标准》，杜绝建设套型面积过大的住房。
第二十六条 集资、合作建房实行竣工审计制度，加强对建设成本的监控，实行销售价格审批制度。审计部门对集资、合作建房项目进行竣工审计，并出具公正性审计报告。物价部门会同房产管理部门依据审计报告综合审定集资、合作建房的销售价格。
第二十七条 加强集资、合作建房资金的管理。集资、合作建房资金要专户管理，每项支出均需接受房产管理部门和银行的监控，以保证建房资金的专款专用。集资、合作建房建设用地的收入和其他收入要全部纳入单位购房补贴，专项用于职工购房补贴的发放。
第二十八条 集资、合作建房和经济适用住房建设项目，未经市房产管理部门批准，规划部门不得办理建设工程规划许可证，建设部门不得办理施工许可证，房管部门不得办理产权登记手续。建设、财政、物价、审计、监察等部门要对职工集资、合作建房进行监督检查，杜绝建设、销售上的各种不正之风和违法行为。
第七章 价格管理
第二十九条 经济适用住房销售的价格，按保本微利的原则确定。
经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。
一、开发成本。
（一）征地和拆迁安置补偿费。
（二）勘察设计和前期工程费。
（三）建筑安装工程费。
（四）住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性公共配套设施建设费）。
（五）管理费按照不超过本条（一）款1至4项费用之和的2%计算。
（六）贷款利息。
（七）行政事业性收费按照国家有关规定计收。
二、税金。
三、利润。按照不超过本条一款1至4项费用之和的3%计算。
第三十条 集资、合作建设住房的销售价格，由经具有相应资质的土地评估机构评估并经土地管理部门确认的土地价格、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、管理费构成。
第三十一条 经济适用住房价格由物价部门会同房产管理部门，在项目开工前确定，并向社会公布。
凡不具备在开工前确定公布新建经济适用住房价格的，以及已开发建设的商品房项目经批准转为经济适用住房项目的，房地产开发经营企业应当在经济适用住房销售前，核算住房成本并提出书面定价申请，报物价部门确定。
第八章 销售管理
第三十二条 购买经济适用住房实行申请、审批、公示制度。经济适用住房的销售对象须符合以下条件。
（一）购房人须是本市城镇户口。
（二）购房人须是中低收入家庭。
（三）购房人须是无房户或住房困难户。
第三十三条 购房审批按照以下程序进行：
（一）申请：购房人到市经济适用住房发展中心领取并填写《经济适用住房审批表》。
（二）核查：市房产管理部门负责对购房人填写的《经济适用住房审批表》的内容进行核查。
（三）审批：经核查，申购人符合购房条件，由市房产管理部门审批后方可购房。
（四）公示：市房产管理部门要按照公平、公正、公开的原则，对购买经济适用住房的审批情况分期、分批地予以公示，接受社会监督。
第三十四条 购房人购买的经济适用住房拥有全部产权，可以按照有关规定进入住房市场进行交易。
第九章 物业管理
第三十五条 新建成的经济适用住房小区，按照国家有关政策规定推行业主自治与物业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理机制。
第三十六条 经济适用住房（集资、合作建房）在业主委员会成立之前应招聘物业管理企业对住宅小区实行前期物业管理，由建设单位与物业管理企业签订《前期服务合同》。
第三十七条 经济适用住房建设单位要在住宅小区规划设计时，按要求完善各项配套设施和物业管理用房。物业管理企业为居民提供优质服务，创造整洁、安全、宁静、方便、舒适的居住环境。物业管理实行有偿服务，按有关规定确定物业管理收费标准。
第三十八条 经济适用住房小区，要建立共用部位、共用设施设备维修资金归集和使用制度，经济适用住房销售时，住户按购房款2%的比例向售房单位缴交维修资金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共有，不记入销售收入，在办理房屋权属证书时，移交物业管理主管部门。
第十章 监督管理
第三十九条 经济适用住房建设单位应遵守国家的有关政策规定，接受政府及政府有关部门的监督管理。
第四十条 凡在经济适用住房建设中违反政策规定，弄虚作假骗取优惠政策，要追究有关人员责任。对单位以经济适用住房名义建设，又以市场价出售的，纪检、监察部门要依据有关规定对责任人给予严肃处理，并责令补交国家优惠政策减免的所有税费，构成犯罪的，要依法追究刑事责任。
第十一章 附 则
第四十一条 各县（市、区）经济适用住房建设参照本办法执行。
第四十二条 本办法自发布之日起施行。市政府2001年10月22日发布的《沧州市经济适用住房建设管理办法》（沧政通[2001]85号）同时废止。
辩 护 词
审判长、审判员：
河南祥符律师事务所接受本案被告人翟胜军父亲翟元强的委托，指派我作为翟胜军的辩护人参加今天的法庭审判活动。庭前我仔细查阅了本案的卷宗材料，两次会见了被告人翟胜军，刚才又参加了法庭调查，认真听取了公诉人的公诉意见，下面就本案发表以下几点辩护意见：
一、 关于本案的定性问题，起诉书认定我的当事人翟胜军犯抢劫罪，以抢劫罪定罪处罚。本辩护人认为,我的当事人不构成抢劫罪，而应以寻衅滋事论处。
我的当事人翟胜军是个未成年人，是文博中学初二，四班的在校学生。一年前，受其他学生引诱，迷恋上网，开始出入网吧。在上网这段时间里，与其他同学串联在一起，在网吧或网吧附近仗人多欺负其他未成年人，耍威风，强行向其他未成年人索要少量钱物。从我的当事人两起作案情况看，他和其他几个同学明显仗人多，以强凌弱，运用轻微暴力强行索要钱用以上网。他的行为和以非法占有为目的的抢劫罪有着本质的区别。《最高人民法院关于审理未成年人刑事案件具体应用法律若干问题的解释》[法释（2006）1号]第八条规定：“已满十六周岁不满十八周岁的人出于以大欺小，以强凌弱或寻求精神刺激，随意殴打其他未成年人，多次对其他未成年人强拿硬要或者任意损毁公私财物，扰乱学校或其他公共场所秩序，情节严重的，以寻衅滋事罪定罪处罚。”再者，起诉书认定的翟胜军的两起案件，他们强索的钱物较少，不足三百元。他们使用的是轻微的暴力，用纸卷的棍儿吓唬其他未成年人，没有造成其他未成年人受伤的后果。《最高人民法院关于审理抢劫，抢夺刑事案件适用法律若干问题的意见》[法发（2005）8号]第九条第四项规定：“抢劫罪与寻衅滋事罪的界限：寻衅滋事罪是严重扰乱社会秩序的犯罪，行为人实施寻衅滋事的行为时，客观上也可能表现为强拿硬要公私财物的特征.这种强拿硬要的行为与抢劫罪的区别在与:前者主观上还具有逞强好胜和通过强拿硬要来填补其精神空虚等目的,后者行为人一般只具有非法占有他人财物的目的;前者行为人客观上一般不以严重侵犯他人人身权利的方法强拿硬要财物,而后者行为人则以暴力,胁迫等方式作为劫取他人财物的手段.司法实践中,对于未成年人使用或威胁使用轻微暴力强抢少量财物的行为,一般不宜以抢劫罪定罪处罚.其行为符合寻衅滋事罪特征的,可以寻衅滋事罪定罪处罚.”对翟胜军的行为定抢劫罪明显有违司法解释精神的.
二、 关于翟胜军犯罪的原因.是个复杂的社会因素,除他本人负一定责任外,社会环境,学校教育,家庭教育也有不可推卸责任.
翟胜军是个农村孩子,在农村上学时,比较老实,学习成绩还可以.父母为能使他受到更好的教育,省吃俭用送他到县城学习.可到县上一年多后,他变了,迷恋上了上网.在座的大家都知道网吧是个害人的场所,有多少孩子迷恋上网厌学,失学.有的痴迷到离家出走,甚至自杀.有多少孩子迷恋网吧,彻夜上网,夜不归宿.又有多少孩子迷恋上网走上违法犯罪之路.据不完全统计,我县有网吧近百十个,他们违法经营,容留未成年人上网,害了多少在校的学生.翟胜军就是在这种环境下由他人引诱开始上网,网络中的暴力倾向及不健康的内容在腐蚀孩子年幼的心灵.当然学校的管理不规范使孩子的不良倾向得不到及时矫正.他们夜不归宿,学校竟长期没能发现,没能与家长及时沟通.文博中学二四班有十多个学生因上网出了问题竟没能引起学校的高度重视.而家长只认为将孩子送到学校了而撒手不管,没有留意孩子的变化.不良习惯会导致孩子犯罪的萌芽与形成.翟胜军还是个十几岁的孩子,年龄还小,身心发育还不成熟,对善恶美丑还缺乏明晰的判断,加上法律知识的欠缺,他很容易受不良环境的影响而走上今天的这一步.今天在这里审判这几个孩子,我们痛恨他们的愚昧、无知,为他们惋惜.难道这仅仅是他们的过错吗?社会、学校,家庭不该负一定责任吗?八十多年前,鲁迅先生在《狂人日记》里大声疾呼:救救孩子！我们作为司法机关,也应该提出司法建议,加强学校教育,净化社会环境,救救孩子。
三、 关于本案的量刑问题.
我的当事人翟胜军还是个孩子,是个在校学生,正在读初二.他平时在学校一贯表现还不错,之所以到今天这一步,也是他身心发育不成熟,自我控制能力差造成的.在看守所关押期间,他已经十分后悔,常常以泪洗面.最高人民法院法释(2006)1号司法解释规定,对未成年人犯罪,以”教育为主,惩罚为辅.”翟胜军犯罪情节较轻,危害不大,没有造成严重后果.再者,他正在求学期,今后的路还很长.考虑他将来的升学,就业,请法庭慎重考虑未成年人的身心特点,结合司法解释精神,对我的当事人翟胜军免于刑事处罚.
辩护人:胡文斌.
二00六年五月九日.