试析《物业服务合同》的解除或终止问题（优仕联律师事务所 王政律师）

合同的解除或终止是我国《合同法》总则（第六章）所规定的一个基本问题。大家非常清楚，合同本身就是自然人、法人或其他组织之间设立、变更终止权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当严格按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。但是社会现实又是如此的复杂多变，法律又允许当事人可以通过协商方式变更或解除合同；法律还规定，在某些情况下当事人可以单方解除（按照《合同法》规定，解除是合同终止的一种方式或事由）合同，并可通过诉讼或仲裁方式确认合同的变更、解除或终止。然而，令人不解的是，我们通过调查了解却发现了一种奇怪现象：那就是有相当一部分公众和学者认为“单个业主与物业管理企业之间签订的《物业服务合同》是不可以终止或解除的”。本文拟就此问题展开讨论，希望大家能够统一认识，得出更加公允和符合现代民主与法治原则精神的看法。

一、首先让大家先熟悉一下小区物业服务的现状情况

以北京为例，目前各个区县共有大小社区3000多家，物业管理公司3900多家（其中90%以上为小区开发商自己组织人员成立或直接属于开发商下属企业），没有物业管理资质的约占40%。依据有关报道资料，成立业主委员会的社区不到40%，其中经济适用房成立业主委员会的比例（约占1/4）最低。北京市消协最近对北京18个县区涉及100家居住小区和99家物业管理公司所做的调查结果显示：大部分小区业主对物业公司当前提供的物业服务不满意，其中21个小区居民对物业公司服务总体评价满意人数为零。而且业主与物业公司之间的矛盾或纠纷也在呈逐年增长趋势，甚至已经严重影响到社会的和谐和安定。

有关调查结果还显示，目前小区业主不满意之处主要表现在以下几方面：1、对于小区公用部位、设施、场地经营使用没有知情权；2、物业收费项目和标准没有公示；私设名目多收或重复收费，物业收费不出具正式发票而是开收据、打白条；物业收费标准与服务水平差距大。3、小区绿化率不达标，环境卫生管理差；安全保卫措施不利而造成人身财产受到损害；机动车、自行车存放管理“差”，房屋及公用设施的维护修理差；物业保安人员的行为规范差。4、多数物业公司、开发商不支持甚至阻挠小区业主委员会的成立。

业主们还普遍反映以下问题：1、与开发商、物业公司相比，他们属于明显的弱势群体；2、在业主与开发商和物业公司的纠纷诉讼中，业主们感觉即便是有理也难打赢官司；3、目前物业管理方面法律法规不够健全，而且是向开发商和物业公司倾斜，有关规定（尤其是保障业主权益实现的程序性内容）对业主权益保护极为不利；4、 业主们希望自己能够最终通过正当的法律途径维护自己的权益，希望自己能够随时与自己不满意的物业公司解除或终止《物业服务合同》。

二、目前《物业服务合同》存在的主要形式及是否可解除或终止的观点

目前除了在少数小区物业公司提供物业服务没有订立《物业服务合同》或者曾经订立但合同到期后没有续定外，已经订立并有效存续的《物业服务合同》主要表现为三种形式：

第一种表现形式是：开发商与其聘请的物业管理企业订立的《前期物业服务合同》。此前期物业服务是根据房地产开发项目建设的特点由法律规定为开发建设单位（开发商）负责的，而且属于业主与开发商所签《购房合同》必备之内容，应属于房地产开发商必须在业主入住前对所有物业提供一定配套服务所应承担的附随义务。按照目前政府部门对聘请物业服务机构的相关规定，开发商聘请专业物业服务机构从事前期物业服务也应当通过公开招投标形式。对不符合有关资质条件、对提供不符合法定或约定物业服务标准的物业管理企业，开发商可随时解除或终止同它们订立的《前期物业服务合同》。但目前政府此规定似乎是多余的，因为提供前期物业服务的公司实质上全是由开发商自己成立并控制的，在利益获取上，可以视同于开发商自己在从事物业管理服务。而且除非开发商或物业公司自愿撤离，所谓的前期物业管理可能会在小区业主或业主大会选聘新的物业管理企业之前持续存在下去。

第二种表现形式是：在小区建成后大部分业主入住时，原前期物业管理企业同办理入住的每位业主分别签署《物业服务合同》。此时，往往业主们若不签订此《物业服务合同》便拿不到所购房屋的钥匙，无法办理入住手续。此类《物业服务合同》颇有强迫缔约之嫌。而且有相当一部分公众和学者认为，物业管理企业同单个业主订立的《物业服务合同》，单个业主无权终止或解除。因为单个业主无权代表其他业主，无权决定公用物业的管理权。所以即使其不满意物业公司已提供的服务，也无可奈何，只有等到业主大会或业主委员会成立后，由业主大会或业主委员会决定是否选聘新的物业管理企业。

第三种表现形式是：由小区业主委员会（最初称“物业管理委员会”）同通过公开招标形式选定的物业管理企业或直接同原物业管理企业订立的《物业服务合同》。此类《物业服务合同》往往也是在原物业管理企业、少数业主控制下产生的，物业招投标往往不够透明，容易搞成虚假“招标”。但是多数公众和学者认为，业主委员会是小区全体业主的代表，其代表小区业主同物业管理企业订立的《物业服务合同》对小区全体业主具有法定约束力，且在物业服务合同期限内不得擅自变更或解除。而且在业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主或部分业主不得要求解除物业服务合同。即使单个业主或部分业主提起该类诉讼，目前法院也不会支持。

三、业主对《物业服务合同》的解除或终止权不应被剥夺

合同的解除或终止是立约人最基本的民事权利，也是“契约自由”与“契约正义”之应有之意。因为任何人都有不得被强迫缔约的权利。《合同法》规定：“当事人不得擅自解除合同”不等于当事人“不能解除合同”。只要要求解除合同的一方能够证明订约另一方有约定或法定的合同解除或终止事由，或者虽不能证明订约另一方有约定或法定的合同解除或终止事由，但解约人愿意承担对不同意解除合同一方的违约或赔偿责任损失的，法律都应当保护当事人对合同的解除权或终止权。

《物业服务合同》并不具有不可解除的特殊性。按照通俗的合同分类理论，《物业服务合同》应当属于供给服务合同之一种。目前这种物业服务合同是基于业主的不动产物业产权而产生的。按照目前通说，业主所享有的不动产物权称之建筑物的区分所有权，具体一点讲，就是业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对专有部分以外的共有部分进行共同管理是其权利，也是其义务。业主为了更好地履行其对专有部分以外的共有部分行使看管、保养或维护的管理义务，才委托作为中介的专业物业管理企业提供物业服务的。任何业主都有决定选聘或不选聘物业管理企业提供物业服务的权利和义务，但是考虑到“民主”与“法治”的基本原则和物业管理服务的特殊性，对是否选聘物业管理企业或选聘哪家物业服务企业或组织只能按照多数业主的意思表示去执行。

如果物业管理企业是同单个业主签署的《物业服务合同》，则任何单个业主都有权拒绝签署或解除已签署的《物业服务合同》。因为任何人有不得被要求强制缔约的权利；因为既然业主有选择合同订立的权利，那么业主也有选择合同解除或终止的权利。

如果是业主委员会通过公开招投标或直接代表业主同物业管理企业签署的《物业服务合同》，不同意签署该《物业服务合同》业主们的合同解除权也是不应该被剥夺的。因为提供物业管理或服务是业主们的基本权利和义务，只要业主们不认可业主委员会的代表权（业主的利益是不可被强制代表的，当然达不到法定人数的单个或部分业主的不认可行为不影响业主委员会对外签署合同的效力或履行），其就有权利选择同业主委员会选定的物业管理企业解除或终止《物业服务合同》。当然单个或部分业主行使这种解除权只有达到一定的数量（可以法定）时才可产生重新招投标选聘物业公司的法律效果。此种情况下，我们认为，没有必要非得通过重新选举或变更业主委员会的方式来决定《物业服务合同》的解除或终止问题。因为，业主可能并不反对业主委员会的成员组成，而只是不满意物业管理企业提供的物业服务。

目前，个别法院通过司法途径直接剥夺单个或部分业主们对《物业服务合同》的解除权或终止权是不符合“民主”与“法治”的原则精神的，是司法权滥用的一种表现。

四、《物业服务合同》解除或终止后的法律后果

《物业服务合同》解除或终止后，对解除或终止《物业服务合同》的业主，物业管理企业或业主委员会不能再依据《物业服务合同》向其收取物业费，但是否就等于这些业主可以不交纳或支付任何费用呢？当然，这也不是一概而论的问题。

如果是业主委员会通过公开招投标形式选聘新的物业管理企业后，原物业管理企业仍拒绝退出、拒绝办理交接手续的，在业主委员会同原物业管理企业解除或终止《物业服务合同》之后的物业服务费，业主不应当再向原物业管理企业交纳。

如果是单个或部分业主同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的，在原物业管理企业退出和新的物业管理企业或组织进驻前，除非能够证明原物业管理企业没有提供物业服务或证明其提供服务给业主造成重大损失，同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的单个或部分业主与物业管理企业之间形成无因管理之债（即没有合同依据，管理人为被管理人财产利益而实际向被管理人提供服务而形成的法定之债），应当按照“无因管理”的法律规定向提供物业服务的企业支付相关费用。

如果能够证明同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的业主和所代表物业面积已经超过小区业主总人数和所代表物业面积的一半，而小区仍旧没有成立业主委员会或原物业管理企业拒绝退出或业主选聘的新的物业管理企业无法进驻小区提供物业服务的，我们认为，此种情况下，同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的业主有权拒绝向原物业管理企业支付任何费用。

五、利用业主对《物业服务合同》的解除或终止来完善小区物业服务制度

设定允许每位业主同自己不满意的物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的制度可以有效地促使物业管理企业提高物业服务质量，并自觉维护广大业主们的物业看管、维修和保养利益，同时也弥补单个或部分业主对自己合法物业权益保护之不足，并有效地限制或防止物业管理企业或业主委员会的权利滥用行为。

通过“无因管理”之债，可以避免少数业主滥用《物业服务合同》的解除权或终止权来逃避物业交费，从而避免损害业主委员会或物业管理企业正当的收费权益，同时能够实现物业管理企业、业主委员会、单个或部分业主之间利益的平衡。

被告人包某的行为应如何定罪
长春铁路运输法院 林号兵

由于法律规定的错综复杂，导致一个行为本身具有双重属性或者它所侵害的客体本身具有双重属性，所以法院在受理的刑事案件中，常常会遇到一个犯罪行为同时触犯两三个甚至更多罪名的情况，这在法律上被称为“法条竞合”。对于法官来说，当一个案件出现法条竞合时，应如何确定罪名，常常是“仁者见仁，智者见智”，甚至合议庭成员都不能达成统一的意见。
被告人包某，男，松原市前郭县农民。2003年7月27日2时许，在长春小南站内17号道岔铁路线西侧, 用自备斧子砍坏信号电缆8处, 其中,砍断5根, 盗走3根,规格为24芯, 共计35米长, 价值人民币980.00元。造成小南站部分轨道电路出现红光带，信号机不能正常开放，直接影响小南站正常接、发列车、调车运行秩序4小时40分。这是铁路法院近期审理的一起案件，对于包某盗割电缆的行为应如何确定罪名的问题上存在较大分歧：
第一种观点认为被告人包某为盗窃而破坏铁路交通设施，应定破坏交通设施罪；
第二种观点认为被告人包某为了盗窃电缆内的铜丝，采取破坏性手段造成公私财物损毁应定故意毁坏财物罪；
第三种观点认为被告人包某以非法占有为目的，秘密窃取公私财物应定盗窃罪。
笔者赞同第三种观点，认为应定盗窃罪，以下是笔者对本案的具体分析：
一、第一种观点认为本案应定破坏交通设施罪。破坏交通设施罪是指故意破坏轨道、桥梁、隧道、公路、机场、航道、灯塔、标志或者进行其他破坏活动，足以使火车、汽车、电车、船只、航空器发生倾覆、毁坏或者造成严重后果的行为。根据《中华人民共和国刑法》（1997年3月14日修订）第一百一十七条规定“破坏轨道、桥梁、隧道、公路、机场、航道、灯塔、标志或者进行其他破坏活动，足以使火车、汽车、电车、船只、航空器发生倾覆、毁坏危险，尚未造成严重后果的，处三年以上十年以下有期徒刑。”《中华人民共和国铁路法》（1990年9月7日）第六十二条规定“盗窃铁路线路上行车设施的零件、部件或者铁路线路上的器材，危及行车安全，尚未造成严重后果的，依照刑法第一百零八条破坏交通设施罪的规定追究刑事责任；造成严重后果的，依照刑法第一百一十条破坏交通设施罪的规定追究刑事责任。”《公安部关于严厉打击盗窃、破坏铁路、油田、电力、通讯等器材设备的犯罪活动的通告》（1993年12月20日）第一条规定“严禁盗窃、破坏铁路、油田、电力、通讯、等器材设备。凡是盗窃使用中的铁路、油田、电力、通讯器材设备的，按照破坏交通、易燃易爆、电力、通讯设备罪论处。”
成立破坏交通设施罪，客观上要求行为人对正在使用中的轨道、桥梁、隧道、公路、机场、航道、灯塔、标志等交通设施进行破坏，并且其破坏行为必须足以使火车、汽车、电车、船只或者航空器发生倾覆、毁坏危险。行为人在主观上出于贪利动机窃取交通设施或其关键部件，也成立本罪，但也必须达到足以使交通工具发生倾覆或毁坏的危险。本案中，被告人包某出于贪利的动机，将正在使用中的铁路信号电缆砍断盗走，造成铁路信号中断，列车无法正常运行，其行为在主体、客体、主观方面都符合破坏交通设施罪的构成要件。但在客观方面，由于经过铁路权威部门鉴定认为：铁路信号电缆作为操纵信号及道岔的重要设备，电缆被破坏就会导致轨道线路出现红光带，信号机不能正常开放。当火车司机看到前方轨道线路出现红光带，就会立即停车，因此不可能发生倾覆事故。虽然造成了车站上下行列车不能正常接发，中断了正常的运输，但由于不能使火车发生倾覆、毁坏的危险，不符合破坏交通设施罪的构成要件，所以本案不能定破坏交通设施罪。
二、第二种观点认为本案应该定故意毁坏财物罪。故意毁坏财物罪是指故意毁坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的行为。根据《中华人民共和国刑法》第二百七十五条的规定“故意毁坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；数额巨大或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑。”《最高人民法院关于审理盗窃案件具体应用若干问题的解释》（1997年11月4日）第十二条第五项规定“实施盗窃犯罪，造成公私财产损毁的，以盗窃罪从重处罚；又构成其他犯罪的，择一重罪从重处罚；盗窃公私财物未构成盗窃罪，但因采用破坏性手段造成公私财物损毁数额较大的，以故意毁坏财物罪定罪处罚。”
成立故意毁坏财物罪，有两点特别需要注意的：（1）故意毁坏公私财物，必须达到数额较大或者情节严重的，才能构成犯罪；（2）要求行为人主观上没有不法所有公私财物的目的。这两点是区分罪与非罪，此罪与彼罪的重要标准。
本案之所以不能定故意毁坏财物罪，是因为：（1）按照《刑法》第二百七十五条的的规定，故意毁坏公私财物数额较大或者情节严重的，才构成犯罪。因此，是否数额较大或者情节严重，是区分罪与非罪的界限。根据辽宁省高级人民法院2001年3月4日下发的《第六次全省法院刑事审判工作联系点会议纪要》规定：“《刑法》第275条故意毁坏财物罪，可以2000元为‘数额较大’的起点，以2万元为‘数额巨大’的起点。”本案中，被告人包某为盗取电缆内的铜丝换钱，将信号电缆砍断5根，并将其中3根盗走，所盗电缆的实际价值为980.00元，未达到数额较大；（2）故意毁坏财物罪要求行为人主观上没有不法所有公私财物的目的，其犯罪目的不是非法获取财物而是将财物毁坏，这是侵犯财产罪中毁财型犯罪与其他贪利型犯罪的根本区别。本案中，被告人包某破坏电缆的目的就是为了盗窃电缆中的铜丝换钱，其主观上不符合故意毁坏财物罪的犯罪构成。
三、第三种观点认为本案应定盗窃罪。盗窃罪是指以不法所有为目的，窃取公私财物数额较大，或者多次窃取公私财物的行为。《中华人民共和国刑法》第二百六十四条的规定“盗窃公私财物，数额较大或者多次盗窃的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制......”另外，根据辽宁省高级人民法院、辽宁省人民检察院、辽宁省公安厅1998年4月10日《关于办理盗窃犯罪案件数额标准的规定》“个人盗窃公私财物价值人民币1000元以上的，为‘数额较大’”。本案中，被告人包某为盗取电缆内的铜丝换钱，将信号电缆砍断5根，并将其中3根盗走，所盗电缆共计长35米，每米价值28元，合计价值980.00元，虽未达到数额较大（1000元）的标准，但根据《最高人民法院关于审理盗窃案件具体应用若干问题的解释》（1997年11月4日）第三条规定“个人盗窃公私财物价值人民币五百元至二千元以上的，为数额较大”。第六条规定“以破坏性手段盗窃造成公私财产损失，盗窃公私财物数额接近‘数额较大’起点的，可以追究刑事责任。”根据以上法律规定，可以认定被告人包某犯盗窃罪。
综上，被告人包某虽然为盗窃而破坏了铁路交通设施，但因未能造成火车倾覆、毁损的危险，所以不能构成破坏交通设施罪。被告人包某虽然采取破坏性手段造成公私财物损毁，但因其犯罪数额和主观目的不符合故意毁坏财物罪的构成，所以也不能构成故意毁坏财物罪。被告人包某在客观、客体、主观、主体等四个方面都符合盗窃罪的犯罪构成，所以笔者认为本案应定盗窃罪。