如何认定商品房售楼广告的法律效力/姚长飞

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 14:11:20   浏览:9649   来源:法律资料网
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如何认定商品房售楼广告的法律效力

姚长飞 中国政法大学研究生院


最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)于2003年6月1号开始生效实施,该《解释》就以往商品房销售中一直存在较大争议的诸如购房款双倍返还问题,商品房买卖合同的效力认定问题以及商品房销售广告的法律效力问题均作出了较明确的规定。《解释》的出台引起了社会各界的广泛关注,本文拟就其中的有关商品房售楼广告的法律效力问题从学理及实践角度作一探讨。
商品房售楼广告属于商业广告,关于商业广告的法律效力,《中华人民共和国合同法》第15条是这样规定的:寄送价目表,拍卖公告,招标公告,招股说明书,商业广告等均为要约邀请。商业广告内容符合要约规定的视为要约。那么何为符合要约规定呢,该法第14条对要约作出了如下规定:第一,内容具体确定,第二,表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。但是虽有上述规定,如何去理解适用开发商和购房者还是各执一词,分歧较大。开发商主张,商品房售楼广告属于要约邀请,因为首先售楼广告是向不特定人发出的,不具备一般要约向特定人发出的要件,其次开发商主张售楼广告并未对售房具体内容作出具体约定,也没有表示出经受要约人一旦承诺,开发商便受广告内容约束的意思,其三,如果双方没有明确将广告内容写进合同,则广告内容不具备任何法律效力,所以在因广告不实引起的房产纠纷中开发商多主张自己不负任何法律责任。作为购房者一方,他们则认为售楼广告和宣传资料是自己买房的认识基础,应该是合同一部分,特别是在商品房预售中,由于其特殊性,商品房尚未建成,开发商卖的其实是图纸,模型,购房者下定决心买房的依据、信息等都来自于开发商的宣传材料和广告,售楼广告对于最终签订购房合同起至关重要的作用。购房者往往把开发商广告宣传的内容,看作是开发商的承诺,所以开发商如果最后交房与宣传资料不一致则理应承担相关法律责任。
由于一直存在着争议,全国各地的法院在审理上述类似纠纷时对广告法律效力的认定标准上也存在着不统一的局面。《解释》的出台可以说对这个问题作出了比较明确的规定,该《解释》第三条规定:商品房的售楼广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约,该说明和允诺即使未载入商品房合同亦应该视为合同内容,当事人违反的应当承担违约责任。应当说《解释》的规定与《合同法》第十四条的规定是完全一致的,只是又具体明确了一下,司法操作性更强了一些。
铺天盖地的商品房售楼广告多设计精美,词藻华丽,如何去区分这些内容各异的售楼广告的效力,笔者结合《解释》的规定,并在对众多售楼广告进行了整理分析的基础上,将商品房售楼广告大致分为以下四种:
第一类,属于开发商具体确定的内容,也即符合《解释》中规定的具有绝对法律效力的内容。在《商品房买卖合同示范文本》中对这些内容也均有约定之提示,例如房屋的层高、户型、结构类型、付款方式、保修责任等,这些条款开发商一般也会同意将其全部写进书面合同中,其法律效力必然是确定的。按照《解释》规定这些内容即使未写进合同中亦应当视为合同内容,具有法律效力。
第二类,属于内容较具体,但是还需要写进合同明确细化后才具有法律效力的内容。如开发商承诺的“进口卫浴电梯”、“纯德国进口厨具”、“24小时保安”等,这些内容购房者千万不能掉以轻心,需要有选择地将自己需要的部分在正式签订的合同中加以细化,如在合同中写明卫浴电梯的产地、型号、品牌等;相关物业管理内容也要写进合同的物业管理部分加以明确。应当说是约定得越细,购房者越容易得到法律的保护,一定不能嫌麻烦。
第三类,是不属于开发商具体确定的内容。售楼广告中一般采用较夸张性语言,人为美化,制造声势,为得是吸引购房者注意力,多无实际意义。如售楼广告中常见的“温馨家园”,“依山傍水”,“商机无限”等,这些广告内容只能算作要约邀请,开发商的目的是为了吸引购房者向自己发出要约。到底是不是温馨家园,商机无限需要购房者通过自己的考察作出判断,不能仅听广告中一面之词,这类广告内容即使写进合同也不具有法律效力。
第四类,属于内容具体确定,但系开发商违法承诺,通常因违反法律规定而无效。如常见的“买顶层送花园”,“保证产权”,“售后包租”等内容,购房者应当知道楼顶部位是所有业主共同使用部位,开发商无权擅自对其进行处分,否则即为侵犯其他业主权益而承担责任;关于房屋产权登记承诺也是无效的,因为产权登记是政府行政主管部门的职权,能否登记产权,要看其是否具备产权登记的合法条件,开发商说了不算;售后包租在法律、规章中也是严令禁止的,主要是考虑到在目前的法制状况下,缺乏强有力的监管手段保证这一措施的执行,售后包租多是一种促销手段,带有相当的欺骗性,受害的往往是购房者,所以法律明确规定这种行为无效。在此提醒购房者不仅要尽量把广告内容写进合同,而且要注意辨别写进合同的内容是否符合法律规定,否则即使写得再多、再具体也会因为无效而得不到法律保护。
以上就是笔者在学习《解释》相关规定的基础上,对商品房销售广告从学理和实践的角度做的一点分析,主要是帮助广大购房者能够擦亮眼睛,理性地认识各式各样的售楼广告和宣传资料,捍卫自己的合法权益不会受到侵犯,当然本文如能对司法实践也起到一些帮助作用的话将更感不胜荣幸。


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吉林省人民代表大会常务委员会关于制定和执行地方性法规若干问题的规定

吉林省人大常委会


吉林省人民代表大会常务委员会关于制定和执行地方性法规若干问题的规定
吉林省人大常委会



(1985年7月31日吉林省第六届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过)


第一条 为加强地方立法工作,健全社会主义法制,根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》的有关规定,结合我省实际情况,制定本规定。
第二条 地方性法规是指省人民代表大会及其常务委员会在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下,制定和颁布的在本行政区域内具有法律效力的规范性文件。
第三条 省人民代表大会常务委员会在本级人民代表大会闭会期间,依据下列情况,制定和颁布地方性法规:
(一)国家法律、行政法规明文规定由地方制定实施细则或规定的;
(二)国家法律、行政法规尚无明确规定或有原则规定,根据我省实际情况需要作出统一规定的;
(三)省人民代表大会及其常务委员会认为应该制定的。
第四条 省人民代表大会常务委员会组成人员四人以上以及省人民政府、省高级人民法院、省人民检察院均可提出制定地方性法规的议案。
长春市和吉林市的人民代表大会常务委员会可以拟订本市需要的地方性法规草案,提请省人民代表大会常务委员会审议制定。
第五条 凡向省人民代表大会常务委员会提出的地方性法规草案,均须附上该法规草案的说明。
省人民代表大会常务委员会组成人员四人以上提出制定地方性法规的议案,可不附法规草案和说明,但需说明提出议案的理由、法律依据和法规内容,分别由常务委员会有关委员会组织起草。
第六条 省人民政府、省高级人民法院、省人民检察院提请省人民代表大会常务委员会审议的地方性法规草案,须分别由省长、院长、检察长签署报告;
长春市、吉林市人民代表大会常务委员会拟订的地方性法规草案,须经常务委员会会议审议通过,由主任签署报告。
第七条 省人民代表大会常务委员会各委员会根据本省经济建设和社会发展的需要,同有关部门协商,提出制定地方性法规的年度计划,由主任会议审定。
第八条 提请省人民代表大会常务委员会审议的地方性法规草案,先由常务委员会有关委员会根据实际需要,征求市、州、县(市、区)人民代表大会常务委员会和有关部门的意见,提出审查报告,然后由主任会议决定是否提请常务委员会会议审议。
法规草案和说明以及有关参考材料,一般应于省人民代表大会常务委员会开会前半个月,分送常务委员会组成人员审查。
第九条 凡提请省人民代表大会常务委员会审议的地方性法规草案,提出议案单位负责人或其所属有关部门负责人须到会作说明,并解答委员们提出的问题。
第十条 省人民代表大会常务委员会审定地方性法规,采用举手表决方式,以全体组成人员的过半数通过,如本次会议未能通过,提出议案单位可根据委员们的意见进行修改,待以后的常务委员会会议再次审议。
第十一条 省人民代表大会常务委员会制定的地方性法规,由常务委员会公布施行,并报全国人民代表大会常务委员会备案。
第十二条 地方性法规的修改或废止,参照本程序办理。
第十三条 地方性法规是社会主义法律的组成部分,公布生效后,在本省范围内一切国家机关和武装力量、各政党和各社会团体、各企业事业组织和全体公民,必须遵守和执行。
第十四条 全省各级公安、司法、教育、科技、文化、新闻出版以及社会团体等部门都负有宣传地方性法规的责任,要运用各种形式,大力进行法制宣传教育。
第十五条 凡违反地方性法规的行为,均属违法行为,应根据违法的性质和情节,由有关国家机关给予行政、民事、经济以至刑事制裁。政法机关必须运用法律手段,保证地方性法规的实施。
第十六条 自治州、自治县的人民代表大会制定自治条例和单行条例,按宪法、法律有关规定执行。
第十七条 本规定自公布之日起施行。



1985年7月31日

关于贯彻执行国务院《关于职工探亲待遇的规定》的实施细则

江苏省政府


关于贯彻执行国务院《关于职工探亲待遇的规定》的实施细则
江苏省政府



为了更好地贯彻执行国务院《关于职工探亲待遇的规定》(以下简称《探亲规定》),现结合我省具体情况,特制定如下实施细则。
第一条 学徒工、熟练工、见习生、实习生和试用人员在学习、见习、实习、试用期间,不能享受《探亲规定》的待遇。上述人员在上半年期满的,下半年可以享受;下半年期满的,从下一年度起开始享受。
第二条 《探亲规定》所称父母,包括养父母和职工自幼父母双亡由他人抚养长大,现在受职工供养的亲属。不包括岳父母、公婆。
第三条 不能利用公休假日在家居住一夜加半个白天的职工,可以享受《探亲规定》的待遇,具体范围划分,请各地、市、县研究确定。
实行集中公休假日轮休制度单位的职工和本人要求经单位行政领导同意利用公休假日结合调班探亲的职工,其集中轮休和调班假期累计已达到或超过探亲假规定时间的,不再享受探亲待遇。
第四条 被临时调往外地工作连续满一年以上、短期内又不能回原单位的职工,由原单位照发工资在学校学习的职工,一九七一年底以前进单位的计划内长期临时工,可按《探亲规定》的待遇执行。但在校学习的职工和学校的教职员工,应利用寒暑假期探亲。
第五条 符合探亲条件的未婚职工,利用探亲假期间到外地结婚的,可按探望父母所需的往返路费报销,超过部分自理。职工结婚满一年后按规定享受探望配偶的待遇。
第六条 职工是否列为享受探望父母待遇的对象,一律以职工的父母或母亲户口所在地确定。职工与父母户口不在一地,在按规定探望父亲或母亲时,其路费报销和路程假期按到父亲或母亲户口所在地计算(较户口所在地区近时,按实际计算)。
第七条 职工的父亲或母亲和职工的配偶同居一地,职工在探望配偶时,即可同时探望其父亲或母亲,不再享受探望父母的待遇。
第八条 职工因配偶死亡或离婚,从失去配偶满一年后到再婚前,可参照未婚职工的规定享受探望父母的待遇。
第九条 女职工到配偶工作地点生育,超过五十六天(难产、双产七十天)产假后,又与配偶继续团聚三十天以上的,双方当年都不再享受探望配偶的待遇,路费可按探亲规定报销一次。
第十条 符合探望配偶或父母条件的职工,因工作需要,当年或四年中不能探望配偶或父母时,其不实行探亲假制度的配偶或父或母,可以到职工工作地点探亲,职工所在单位应按规定一年或四年报销其往返路费一次。职工本人当年或四年中,则不再享受探亲待遇。
第十一条 职工因病假或事假和利用出差等原因,与家属团聚累计超过探亲假规定天数的,可按规定报销一次往返路费,但不再享受探亲假期。
第十二条 职工在规定的探亲假期和实际需要的路程假期均包括公休假日和法定节日在内。在探亲假期中,其本人标准工资、副食品价格补贴、保留工资、附加工资照发。实行计件工资或提成工资制的职工,按计时工资标准发给;没有计时工资标准的,由单位确定按正常生产期间本人
三个月计件或提成平均工资发给。其他补贴、津贴和奖金停发。
第十三条 职工探亲要服从组织安排。符合探亲条件的职工,其假期原则上不要分开使用,如需分开使用假期时,由单位行政领导确定,假期也只能分两次使用。但不得影响生产和工作的正常进行。其往返路费只报销一次,路程假只计算一次。
第十四条 享有每四年一次探望父母待遇的已婚职工,在四年中的任何一年,经过单位行政领导批准即可探亲。
第十五条 职工探亲往返实际所需要的路程假期,由各单位根据实际情况确定。
职工在探亲往返旅途中,遇到意外交通事故,例如塌方、洪水冲毁道路等,造成交通停顿,以致职工不能按期返回工作岗位的,在持有当地交通机关证明,向所在单位行政领导提出申请后,其超假日期可以算作探亲路程假期。但是,属于一般的转车、候车时间或车、船行驶延误的时间
等原因,即使持有有关机关证明,仍应按一般事假处理。
第十六条 职工配偶是军队干部的,其探亲待遇仍按一九六四年七月二十七日中劳薪字296号文件精神执行。即:军队干部一方,如果已经利用年休假探亲,职工一方因有特殊情况需要再到部队探亲时,经所在单位领导批准,可给予一次探亲假,假期最多不超过三十天。假期内本人
的计时标准工资照发,探亲往返路费由本人自付。
军队干部一方因工作需要,当年不能利用年休假到职工一方所在地团聚时,职工一方可按《探亲规定》享受其探亲假和报销往返路费。
在同一年内,如果职工一方已经享受探亲待遇,而军队干部一方又利用年休假探了亲的,职工一方原领取的往返路费应该退回。
第十七条 各单位对职工探亲要建立严格的审批、登记、请假、销假制度,进行有计划地合理安排,力求不要影响生产和工作的正常进行,并不得因此而增加人员编制。对无故超假的职工,要按旷工处理。职工调动工作时,调出单位应在工资关系转移证上同时注明该职工享受探亲待遇
的情况。
第十八条 有关探亲路费报销的具体办法,按财政部门的规定执行。
第十九条 集体所有制企业、事业单位职工的探亲待遇,由各地、市根据本地区集体所有制单位经济能力的实际情况作出一些原则规定,报省劳动局备案。各单位可依据自己的实际情况,拟订出具体办法,经职工代表大会讨论通过,报经主管部门批准后执行。
第二十条 本实施细则只适用于职工在国内探亲。职工出国和去港、澳、台探亲的,按国务院及有关部门对出国、出境人员的探亲规定办理。
第二十一条 本实施细则自一九八一年三月十四日起执行。以前省有关职工探亲待遇的各项规定同时废止。
第二十二条 省劳动局对本实施细则负责解释。



1981年9月24日